發展商推一按的緣由

14-5-2016

本周有發展商推出95%一按，以低首期吸引買家。過去發展商為新盤買家提供融資安排，一般會以二按形式出現，以免綁死大筆資金。為何發展商近年又會以一按形式鼓勵買家入市？買家考慮此類一按組合時，又有什麼地方要注意？

2009年起，金管局陸續收緊按揭成數，現時600萬元以下物業標準按揭成數為6成；600萬至1000萬元物業按揭成數為6成，貸款額上限500萬元；1,000萬元以上物業按揭成數為5成。一按成數收緊，發展商亦自然以增加二按成數應對。例如要令一個購買樓價1000萬元以上物業整體按揭成數達樓價8成，發展商便需要提供樓價3成的二按。

問題在於，所有涉及一按銀行同意的二按，一、二按的申請需同時通過按揭壓力測試。以一個未持有/未擔保其他物業按揭的人士而言，一、二按的總供款在現時利率水平下，不可高於月入5成，一、二按都加息3厘，供款不可高於月入6成。而二按中不同時間的利率如有不同，以高者為準。例如二按首2年利率P-2厘，其後為P(5厘)，二按的「現行利率」要以P計算。

更進一步的是，如果「一+二」按的組合，整體按揭成數高於標準2成以上，壓測的標準會進一步收緊。以上述樓價100萬元物業，5成一按，3成二按的組合為例，壓測的標準便是「現行利率下供款不逾月入45%，加息3厘供款不逾月入55%」。

如果向銀行借800萬按揭，利率2.15厘，年期30年，月供30,173元，買家入息需達72,804元才可通過壓力測試。如果是1000萬元的物業，5成一按，利率2.15厘，3成二按，利率5厘，年期均為30年，月供共34,962元，而通過壓測的收入要求為89,663元。簡單來說，「一+二按」的組合，雖然可以令買家以低首期入市，但對買家的負擔能力有更高的要求。

因應「一+二」組合較難通過壓力測試，發展商便推出整筆一按。整筆一按都由關連財務公司提供，對買家來說「好處」是不經銀行，買家便不需通過按揭壓力測試；問題自然是，發展商限於利息成本，按揭利率必定較一般銀行按揭高，借款人雖然較易借取資金入市，但欠缺壓力測試的保障，卻會有債務超負荷的風險。

過去樓市暢旺時，不少借入較高息二按的買家，會盤算待樓價上升後，便以轉按方式減低利息支出。但近半年樓價見頂回落，短期內似乎難以預期樓價會有明顯回升。在此背景下，借入較高利息按揭產品的買家，需要留意轉按大計會較難實行，或者需要較長時間支付有關按揭的利息支出。

原文刊於iMoney 2016年5月14日
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