租金樓價背馳的樓市

30-3-2021

差餉物業估價署周一公布2月的樓價指數，按月回升。由於3月市場有更多破頂成交，估計官方樓價指數升勢會持續。但在市場討論樓價回升之時，卻少人有注意，同期的租金指數卻持續下跌。究竟租金、樓價背馳的走勢，是否可長期持續？

官方樓價指數近年的高位是2019年5月，其後可能是社會運動的影響，樓價反覆下跌至2020年2月，但跌幅輕微，只有約6%，其後樓價略為反彈，至今年2月，樓價指數比去年2月低位上升約3%。困擾香港經濟逾年的新型肺炎疫情，對樓價未見有明顯影響。

與此同時，租金指數的表現卻大異其趣。租金指數近年的高位是2019年8月，之後便輾轉下跌，2月指數更是連跌3個月，較19年高位，已回落12.7%。如果將時間軸再拉長一點，會發現官方樓價、租金指數在2008年之前大致上是齊上齊落；2009年之後，樓價反覆上升，而且升幅長期拋離租金；而近一年更是出現背馳，樓價回升而租金回落。

2009年後樓價升幅跑贏租金，一大原因是量化寬鬆，印銀紙的速度高於起樓的速度，資產價格便告上升。但租金受制於打工仔的收入，升幅較為平順。

反而經濟下行時，租值的反應較快，原因在於租客一旦收入下跌，往往便會遷往租金較低的單位。而業主收入下跌，大多卻會多觀望市場一段時間，較罕見立即決絕賣樓，而量寬之下的低息環境，亦令業主可低成本持貨。

即使小部分業主看淡樓市放盤，在長年供應有限的情況下，亦不必賤賣物業，結果便是樓價在跌市時調整較慢，一旦經濟好轉，樓價又再重拾升軌。例如近日疫苗開始接種，成效未見，已聞說看好後市的準買家入市。相對而言，業主即使看好租賃需求上升，也難以提早加租。

在多種因素影響下，租金升幅長年跑輸，結果是租金回報率回落。在2009年之前，中小型住宅的租金回報率，穩定維持在5厘上下；而樓價升幅長期高於租金的結果，是近一年同類住宅回報率只有2厘多。

但要留意，利好樓價跑贏租金的因素，未必永遠存在。展望未來，如果量化寬鬆的環境持續，貨幣供應規模大，過去十多年樓價升幅高於租金的走勢也會較大機會維持。惟一旦貨幣供應轉為收緊，此種樓價脫離租值的情況便難以維持。

原文刊於信報網站2021年3月30日