第四波疫情下的樓市

9-12-2020

香港正在經歷第四波疫情，每日新增確診個案逾百宗，同一時間香港政府的抗疫保就業計劃已經完結，部分行業出現裁員潮。當失業率上升遇上疫情反彈，樓市真正考驗可能才剛剛開始。

如果看最新的數據，樓市似乎沒有重大問題，樓價比去年高位只是輕微調整、1至11月的二手成交量創近6年同期新高；年內一手成交量雖然較去年同期減少兩成多，但11月的交投卻極為暢旺，在接近完全封關的情況下，市場錄得約2600宗成交，證明本地需求強勁。再看金融管理局的數據，截至10月為止，未償還按揭貸款拖欠3個月以上還款的比率處於0.04%的極低水平，換算一下，香港約有55萬宗未償還按揭，只有約200宗的持續拖欠3個月或以上還款的個案，即使在太平盛世的日子，也是極度優良的數據。

不過，數據都有一定的滯後，保就業計劃一告終止，多個行業即出現裁員消息；正好遇上第四波疫情爆發，估計未來數個月的就業情況不宜樂觀。雖說香港人的底子厚、而且低息環境持續，減低了業主的供樓負擔。但不少行業已接近半停業一年，如果情況持續，部分收入下跌至未能應付供樓的業主，可能只好選擇賣樓離場。

另一個變數是移民潮，英國的數據指10月發出近6萬宗BNO護照(包括新批和續期)，數字較去年同期上升52%，亦是2015年有統計以來新高。究竟會有多少港人坐言起行，以BNO此個最低成本方式移民仍是未知數。但大家近來總會耳聞朋友(或朋友的朋友)賣樓移民的故事。因收入下跌及移民賣樓的規模，暫時難以估量，加上疫情反彈，無疑會為樓市帶來一定壓力。

當然，拉据的另一方向是極低利率環境、私樓供應緊張的情況持續。此外，10月港元貨幣供應量M2及M3按月同告上升9.2%，與去年同期比較則上升20.5%。統計上，香港不但沒有走資潮，反而出現資金持續流入的情況。正常情況下，資金以此等規模流入，自然會出現通貨膨脹、低息環境持續、資產價格上升。

對於有意入市的準買家來說，可能會問：「那現時是不是出入場的時候？抑或等待樓價有更大調整再作決定？」遺憾地，兩個方向的力量何者更大，始終有待時間觀察。但在雙向拉据的情況下，估計未來數月樓價難有明顯方向。置業人士或可等待第一批疫苗在外地分發後的市場反應，再作定奪。

原文刊於信報網站2020年12月8日

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