細價樓領先或持續

26-5-2015

2008年金融海嘯後，藉量寬及低息之助，本地樓價展開新一輪升勢。升浪之中一個有趣現象是，小單位細價樓的升幅較為明顯。即使早前細價樓按揭成數上限被削，細價樓銷情暢旺的現象估計仍會持續。

由2009年起，差餉物業估價署統計的樓價指數均錄得按年上升。有趣的是，按面積劃分的各類住宅按年變幅(以A至E類住宅按面積劃分，A類為40方 米以下單位，B、C類面積由43至100方米，D、E類為100方米以上單位)。2009年，樓價擺脫2008年金融海嘯的影響回升，是年各類住宅的升幅 十分接近，「跑出」的是70至100方米的C類中型單位。

不過，由2010年起，形勢改變，代表小型單位的A類住宅樓價指數年年跑贏大市，尤其是近3年的走勢，更出現面積愈細，升幅愈大的情況；與過去豪宅(往往亦是大單位)升幅領先的局面大異其趣。

近年樓市走勢出現如此「反常」情況，一般認為與官方措施有關；2009年10月，金管局推出首輪逆周期措施，開始收緊按揭成數。其後措施多次強化， 於2010至2015年初，出現細價樓(600萬元以下物業)可借七成，600萬元以上物業按揭成數逐步縮減的現象。細價樓本來已是一眾上車客的入市目 標；加上按揭槓桿較高，吸引投資者選購，結果形成購買力集中在細價樓的局面。

2月底金管局進一步收緊按揭，出乎市場預料的是，把600萬以下物業的基本按揭成數由七成下調至六成。新措施之下，對投資者來說，細價樓的按揭槓桿已告下跌。新措施表面看來是針對細價樓，但基於兩個基本因素，細價樓銷情暢旺的局面較難改變。

原因之一是，600萬元以下物業的按揭槓桿優勢只是收窄，並非完全失去優勢；仔細計算，在現行措施下，700萬元元以下物業按揭成數為六成；700萬至1000萬元按揭成數為六成，上限500萬元；1000萬以上物業按揭成數五成。細價樓仍然有較高的按揭成數。

原因之二是，細價樓對絕大部分上車客來說是唯一選擇(一般初次置業人士難以負擔600萬元以上中高價物業)；小單位較易出租的特性，亦吸引投資者購買力。兩個基本因素不變，細價樓銷情較暢旺的基本趨勢亦難動搖。

要強調的是，說「細價樓領先局面可能持續」，不是寫包單此類單位一定勁升，但在外圍因素未見惡化前，細價樓的吸引力似乎仍較中高價物業為高。

原文刊於信報網站2015年5月26日
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