細單位的無可奈何

24-12-2014

港鐵康城6期招標，放寬單位數目上限，即中標發展商日後可選擇興建更多小型單位。在土地有限、地積比不能隨便提高的情況下，減少興建大單位，多建小單位，無疑是短期內增加住屋供應的有效方法。但不論對準買家或港府來說，此一巧招都有一定代價。

同樣是1800呎的樓面，劃分2伙，可以提供2個900呎大單位。劃成400多呎，可提供4伙；300呎的話，便是6伙，極端一點，劃成200呎單位，便 有9伙。近年細價盤升幅高於大市，新盤成交，同屋苑小單位呎價往往高於大單位。如果情況持續，地皮容許拆細單位，同樣樓面可建更多單位，回報較高，發展商 應會樂見其成。

地皮容許拆細單位 發展商樂見其成
對港府而言，拆細單位可在覓地困難的情況下，快速增加住宅單位供應。對準買家，尤其是青年上車客來說，大單位早已超出可負擔範圍，應該會歡迎新盤增加小型單位供應。但提高地皮可建單位上限，雖然可在數年內增加住宅供應，但卻不無代價。

以單身人士或二人家庭而言，購入細單位可說是將貨就價，現時400呎新盤價格大概便要400萬元，以9成按揭計，30年供款計，月供13,578元，通過 壓力測試的入息要求是32,762元，大概便是居於私樓家庭的月入中位數水平-單位再大一點點，可能已超出一般家庭負擔水平。
購入單位後，解決了置業問題。但購入細單位，開放式或一房間隔對單身或新婚二人家庭來說問題不大，但當數年後小業主決定生兒育女時，可能便會發現居住空間 不足。問題表面是個別買家的財力問題，多數人都想居所面積大一點，自由市場之下，負擔不起大單位便只好買小單位，與人無尤。但當新供應偏向小單位時，問題 便是結構性的。

400平方呎或約40平方米單位，差餉物業估價署統計上屬A類住宅，40至69.9平方米的，屬B類住宅。2004年，A、B類新落成住宅分別是2,122伙及18,225伙，佔當年落成量分別為8.2%及70%。

雖然在官方分類上，A、B、C類住宅都屬中小型住宅，但本地一般間隔，B類住宅已可提供2至3房，足供一般3、4人家庭居住，當年的新供應分布，偏重B類住宅，某程度上也可說是一步一步的改善本地人均居住面積偏低的問題。

2013年，A、B類新落成住宅分別是1,423伙及4,688伙，整體落成量已較十年前大幅減少，佔全年落成數的比例是17%及56.8%,A類住宅比重增加而B類減少。

如果政府以多建小單位的方式增加供應，未來A類住宅供應佔新供應比例將進一步上升。至於政府之前多次提及的「提高港人人均居住面積」的政策目標，已再難堅持，可能已和當年的八萬五一樣，沒有提，就不存在了。

拆細單位，未必是最理想的增加供應方法，但準買家為了上車，政府為了短期內增加供應，可能並沒有太多其他選擇。

原文刊於經濟日報網站 2014年12月24日
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