細單位破頂趨勢或持續

4-10-2016

各區都出現單二手細位破頂成交，雖然政府表明未來中小型單位供應比重將提高，但中和短期而言，似乎難以扭轉細單位被追捧的局面。

多個屋苑，例如沙田第一城和嘉湖山莊等，均出現細單位破頂成交，即成交價超逾去年高位創歷史新高。針對細單位成交價急升，政府回應指未來幾年住宅落成量增加，中小型單位供應亦將佔總落成量七成，言下之意，似是提醒準買家高追細單位前宜三思。

的確，近年細單位的供應比重在增加，據差估署資料，今年首7個月有2020伙A類住宅(實用面積431方呎以下細單位)落成，佔整體約23.1%。過去17年，細單位落成量從未佔多於總落成量兩成。而全年細單位落成可望突破4200伙，勢創12年新高。問題是，推動買家追捧細單位的因素眾多，單是細單位供應比重增加，未必足以扭轉大勢。

細單位備受追捧，原因之一自然是整體樓價高企，一眾上車客無力負擔面積較大的單位。而600萬元以上物業按揭成數受更大限制、600萬元以下單位可申造按揭保險，以及細單位的印花稅較相宜等，都是令細單位較受歡迎(包括用家及投資者)的政策因素。

細單位需求大，增加供應本來是平抑樓價的有效方法；問題在於，整體供應量增加，未來4年潛在供應9.3萬伙，4年平均下來是2.3萬伙一年，雖然比2008和2009年低於一萬伙的供應低谷是明顯上升，但比起1999至2005年每年2.5萬至3.5萬伙的高峰期，卻是大有不如。而細單位落成比例增加，但一年亦只有4000多伙。相對而言，2014和2015年各有逾5萬宗新婚登記，小家庭數目增加的速度遠高於小單位，甚至整體私宅的落成量(事實上加上公屋，近年住宅落成數字仍是略低於新婚數字)。在此情況下，細單位供應比重增加，對壓抑細單位升勢的作用將大打折扣。

更值得留意的是，目前市場破頂的集中於實用面積431方呎以下單位，而官方統計，佔未來供應七成的中小型單位，估計包括B類住宅(實用面積431至753方呎)的單位，其中600至700方呎單位恐怕非一般初次置業人士可負擔。此類購買力仍將集中在A類住宅──即細單位之中。

總結而言，除非外圍因素出現嚴重震盪，否則中短期內細單位價格維持高企的可能性較大。

原文刊於信報網站2016年10月4日
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