經濟差為何仍有人看好樓市？

3-12-2019

在港府放寬按保後，有指即使社會氣氛緊張，甚至經濟數據疲弱、失業率明顯上升，樓價仍然可能緩步上升，究竟是什麼原因令部分人如此樂觀？

驟眼看來，經濟轉差而樓價向上似乎難以並存。但現時仍看好樓市的分析，有一個共通的觀點：施行了近10年的遏抑樓市措施，為市場積壓了大量的購買力，而因用家主導，二手放盤量少、一手供應亦未見大幅增加，在成交量偏低的情況下，少量入息穩定的高收入人士入市，已足以推高樓價。

回看2008年，當年香港家庭戶數為227.91萬戶，自置居所比率53.6%，即122.2萬個家庭居於自置居所。2018年底，家庭數目為257.15萬戶，較10年前增加約30萬戶。自置居所比例卻下跌至49.2%，有126.5萬個家庭居於自置居所，10年來居於自置樓的家庭，只輕微增加4萬戶。

而在2008年，月入6萬元以上的家庭有19.1萬戶；2019年第三季，月入6萬元以上家庭數目卻是51.7萬戶。中高收入家庭大增，而居於自置物業家庭只是微升。近年一、二手住宅總成交量才5萬至6萬宗；在此等背景因素下，放寬按揭保險後，大批自問入息穩定的準買家如落實入市計劃，樓價的確只有上升一途。

當然，硬幣也有其另一面，由於成交量低，少量準買家因為按保放寬，願意追價入市，的確可能推高樓價。但在另一面，如果經濟環境惡化，失業率上升，部分業主看淡香港前景而賣樓移民；少量劈價個案，在低成交量的市場，亦一樣可能拖低大市。

面對市況波動，有能力入市的買家，除了要考慮未來樓價是升是跌之外，更重要的是自己的收入是否穩定、萬一遇上裁員的情況下，是否有足夠的儲備應付供樓及日常支出，以及可否在合理時間內重新就業、收入會有何變化，也許是更值得考慮的因素。

原文刊於信報網站2019年12月3日

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