美息上調幅度或有限 樓市影響微

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早前英國脫歐,美國聯儲局亦暫緩加息,加上歐、日推出負利率政策,投資氣氛改善,環球股市反彈,本地多個新盤亦出現首批即日沽清的盛況。雖然近日市場估計聯儲局9月加息機會上升,但不論結果如何,對現時偏向樂觀的樓市,未必有太大影響。

一般認為聯儲局對是否加息分開鷹、鴿兩派。前者認為美國經濟已回到上升軌道,尤其是通脹率及失業率數字已達目標,不正常的低息期已延續過久,希望利 率重回正軌,也由此為未來可能出現的經濟危機儲定減息彈藥。相反,鴿派認為美國經濟增長未穩固,尤其是勞動參與率低、職位增長未理想,更擔心在其他貨幣偏 弱時加息,會推高美元滙價,不利出口。

參與口水戰的,除了聯儲局現任官員,也包括兩位前主席,其中伯南克認為聯儲局事實上不想加息,而格蘭斯班卻認為市場低估聯儲局加息的速度及幅度。本周焦點是現任主席耶論在周五的央行會議上會否透露任何方向。

長綫而言,美國利率政策轉向當然是左右本地樓市的重要因素。一旦本地按息跟隨美息上升,意味按揭供款支出增加,壓力測試的標準如不放寬,按息上升意味同等收入人士可借取的按揭金額減少。另一方面,美息上升,意味美元及與之掛鈎的港元轉強,同樣不利本地經濟及資產價格表現。

當然,短期而言,美國聯儲局對加息的態度對本地樓市的影響不大,原因之一在於兩派觀點爭持不下,美國難以大幅加息,一般估計,就算開始加息,年內美息上調的幅度或者只有0.25厘,而本地最優惠利率及拆息仍然有不跟美息上調的條件。

本地樓市的參與者,即使是自住用家,入市時都有明顯的投資考慮;樓價看跌時,用家入市意欲亦平平,但樓市看升,尤其是「當頭起」時,用家的入市意欲卻高漲,近日新盤銷情旺、個別新盤入票逾萬張等,都可由買家「寧買當頭起」的傾向解釋。

不論美息在9月是否上調,也不論港息是否即時跟進,只要幅度較慢,對買家心理預期的影響應該不會太大。年底前估計樓市會維持相對暢旺的局面。對用家 來說,與其估計何時加息,不如早早計好數,估計利率一旦恢復正常(美國個別主張加息的聯儲局官員提過,美息應恢復至3厘水平),對自己財政的影響,才作出 入市決定。

原文刊於經濟日報網站2016年8月24日
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