美滙指數與樓市

分享文章:

受惠市場憧憬美息上升,加上歐亞多國減息、量寬,美元近期維持強勢。美滙強勢持續,對樓價或會帶來一定調整壓力。

不少分析提及,1997至2003年的樓價調整,背後與港元與強勢美元掛鈎不無關係。由1997至2003年,美滙指數由90點升至逾110點水平,期內 本地樓價持續下跌。至2002年中,美元開始轉弱,輾轉下跌至2008年不足80點水平,其後至2014年,美滙大致在80點上下徘徊。美元滙價低水,意 味港元便宜,港元資產有吸引力,結果期內樓價持續大升。

直至去年7月,美滙轉強,今年3月已升穿100水平,上一次美滙見100,已是2003年初的事。值得思考的是,上次美滙跌穿100後,香港樓價持續上升;今次美滙升穿100,是否又意味樓價將進入漫長調整期?

美滙轉強 未必足以令樓價調整

最直接的答案是:不知道。樓價升跌有眾多原因,滙價只是其中之一。2003年以來的樓價回升,除了滙價外,亦有眾多因素配合,例如2002年起的供應減 少、2003年起內地與香港的經貿關係轉趨密切、2005年起人民幣滙改等等。單是美滙轉強一個因素,未必足以造就新一輪樓價調整。

即使將目光集中在滙價,對於美滙走勢是否可以持續偏強,亦值得討論。滙價強弱都是相對的結果,美滙強,原因是多國貨幣減息之時,美息卻有可能上升,持有美元的吸引力相對增加。

如果美國順利加息,而各國持續維持低息,美元的強勢的確可能維持。如果美國往後經濟持續好轉,利率順利「正常化」(聯邦基金利率回到4、5厘水平);那時港元強、港息高,自然更不利樓市。不過,美息是否可順利回升,卻仍有不少疑問。

美息是否順利回升仍成疑

美國2月份失業率回落至5.5%,為6年來新低數字。數據一般被解讀為美國經濟持續復甦,令聯儲局有更大加息空間。但失業率下跌的背後,2月份美國的勞動 參與率(Labor Force Participation Rate,定義為16歲以上,正在就業或尋找職業的人口比例)為62.8%,數字為1978年3月以來新低。

換一個算法,2009年1月奧巴馬就任總統時,超過16歲而未參與就業市場的美國人口為8,052.9萬人,2015年2月,數字是9,289.8萬人,6年間增加了1,200餘萬人。簡單來說,失業率下跌的部分原因,是很多人放棄找工作,被剔出失業統計之外。

宏觀而言,美國的失業率的確比歐盟理想,歐元區1月份失業率為11.2%,美國的確有一定加息條件,但幅度未必太大。如果美息全年升幅有限,美滙強勢亦未 必可長期持續。現時美滙轉強,的確為樓市增加多一重風險,但預言美元重拾上世紀末強勢,進而令本地樓市長期受壓,似乎卻是言之尚早。

原文刊於經濟日報網站2015年3月18日
如有任何關於按揭問題,可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。


分享文章:
返回目錄
WhatsApp 即時查詢按揭