聯儲或減息 樓市仍存其他風險

29-7-2019

聯儲局下周議息，特朗普總統又再發聲要求聯儲局立即減息。美國息口走勢當然影響香港樓市，但即使美國利率方向真的在下周轉向，亦不宜忽視樓市其他風險。

過去幾年美國持續加息，但香港最優惠利率只跟加一次，幅度0.125厘，對香港樓市的影響有限。近日聯儲局副主席表示不需待數據轉差才展開減息，加上總統表態，市場估計下周美國減息機會較高。問題在於：樓價會否因利率回落而上揚？

減息反映美經濟差屬過慮

2015年起美國聯儲局逐步加息；數年時間過去，息口走勢可望在短期內逆轉。面對聯儲局轉軚，外圍反應兩極。看好的認定減息利好樓價，但另一方面，也有人擔心，聯儲局無力再加息，顯示經濟前景絕不樂觀，反而是利淡訊號。

基本上，現階段減息，不宜視為負面因素。去年中，特朗普已開始炮轟聯儲局一直加息，甚至在聯儲局表明年內不再加息後，「侵侵」仍然炮火不絕，批評聯儲局過去幾年加息令美股升幅大幅落後。聯儲局今年轉軚，不宜忽視「侵侵」總統為了連任而施加的影響。減息反映美國經濟有風險，可能是過慮。

大致上，如果外圍經濟不是太差，而息口回落，本應利好香港的資產價格。不過，由於香港過去數年利率幾乎沒有跟隨美息上升，今年美國減息幅度不管多少，香港的最優惠利率可能只有0.125厘的下調空間—實際上對樓市不會有太大刺激。

本地局勢發展更值關注

息口之外，也要留意聯儲局表明停止縮表。聯儲局如果持續縮表，過去在量寬時環球流走的美元可能會大量回流美國。今年縮表暫停，估計沽港元存美元的套息活動會大減，大致上不必擔憂本地結餘下跌，扯高息口。當然，只是縮表，而不是恢復量寬，也不宜視之為特別利好港元資產價格的因素。

對比於息口走勢，更宜留意本地因素。6月開始因反對港府修訂逃犯條例而展開的社會運動，至今未有降溫現象；上周日更發生元朗襲擊事件，周一整個西北區更是人心惶惶；如果情況惡化及擴散，短期內整體消費市道及樓市都難言樂觀。

原文刊於置業家居2019年7月27日

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