自置居所比例下跌的啟示

30-4-2018

據報，截至去年底本港擁有自置居所的家庭比例低於50%，屬於1999年後新低。有部分分析認為，自置居所比率回落，肇因於部分自住業主睇錯市，在升市中「落錯車」；更告誡其他自住業主，升市莫估頂，不要賣出自住物業。究竟數據是否真的顯示很多家庭在過去幾年作出錯誤的賣樓決定？

附表為2002年至今，每隔5年的自置居所（包括私樓及居屋）數據。如果單看自置居所比例的百分比，的確會發現近年自置比例有下跌趨勢。但我們可不可以由此說，自置比例下跌，是因為很多家庭「落錯車」（在過去幾年賣出自置物業，而未有再入市）？答案是「不」。

其實自置居所的家庭數量，仍是按年上升。數字上升而比例下跌，原因是香港的家庭總數持續增長，由2002年的215.6萬戶，上升至2017年的254萬戶；15年間家庭數目增加38.4萬戶，而自置居所家庭同期只增加11.7萬戶，此才是自置比率下跌的原因。

住宅供應 追不上家庭數目增長
2016年底（未有2017年數據），香港私人住宅總存量為115.88萬伙，數前15年的2001年，數字為105.08萬伙。15年間，私人住宅增加10.8萬伙。同期居屋存量由36.5萬戶增至40萬戶，增加3.5萬戶。即可供出售的房屋在過去15年大概增加14.3萬戶。對比起自置居所家庭數目上升11.7萬戶，大部分新增單位都由用家吸納（原因可能是不同名目的印花稅、收緊按揭增加了投資者入市成本）。

當然市場會有一些家庭賣出自己的自住物業，然後又錯失入市機會；也有投資者購買更多物業出租。但統計未能證實此為大趨勢。整體上，自置居所家庭比例下跌，原因在於供應不足。

不過，數據即使未能證實很多家庭「落錯車」；卻不代表「賣自住樓要三思」的忠告有錯。數據已確實告訴大家：住宅供應的確追不上家庭數目增長，在此情況下「出售自住物業，要低價再入市」的風險其實極高。另一方面，如果我們視2007年的自置比率為「正常」，那麼即使我們凍結家庭數目增長，也要額外10萬伙供應，才可令自置比率恢復正常。

原文刊於置業家居 2018年4月28日

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