評估後市勿只着眼於按息

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 聯儲局會不會持續加息、他們對利率走勢的預期在本周分曉。利率走勢對樓市自然有重大影響,但卻不是唯一的主導因素。

現時市場普遍估計,聯儲局會在本周加息四分一厘,而港元最優惠利率較大可能維持不變。以上發展如果成真,預料會被本地市場解讀為──加息周期已經或將會見頂。未來加息導致按揭還款增加是「有限數」。消息料會刺激本周開售的幾個新盤成交。如果小機率事件──暫停加息成真,不管會後聲明如何,可以預期一、二手樓市成交量、成交價都會出現較明顯上升。

市場一般由幾層不同的參與者組成,直接從事交易的市場中人、活躍的投資者、一般人(自住用家)。在房地產市場,前者為發展商、物業銷售人員;中間一層傳統上是投資者,但因為印花稅、按揭限制等因素,此層較十多年前已經大為萎縮。前兩者會是較留意市場變化的人,而一般自住買家,平時可能並不會留意太多經濟消息,心態上仍會以為利率持續上升,不利樓市。他們可能要等待更明確的訊號,才會改變固有的認知。

所以,雖然市場中人可能已預期利率見頂,但仍要等待夠多的一般人的認知轉變,我們才會看到樓市明顯轉勢。聯儲局的決定,正正是此類足夠明顯的訊號,因此本周的議息結果,對本地樓市的發展,自然十分重要。

但要留意的是,就算聯儲局「放鴿」,一般人的認知也只會由「利率持續上升」轉變為「利率不再上升」,未必足以推動更多自住用家作出入市決定。

宏觀而言,聯儲局放慢加息,原因在於美國個別銀行出現問題,不管的話,問題會蔓延。先不論停止加息甚至再量寬是否可解決問題。今次銀行出現,很大程度上是美息長期歸零,再突然在一年內大幅加息的結果。經過此教訓,預期美國聯儲局再推極低息政策的可能性偏低。估計較大可能性是美息(及港息)會在窄幅度橫行一段較長時間──過去極度低息刺激樓市的情況較不可能重現。

其次,可能因為手上存貨較多,近期開售的新盤,定價上都較為保守,一般較同區半新盤仍有折讓。年初市場估計今年可推出新盤較往年多1萬伙,就算新盤銷情維持暢旺,市場也需要時間消化,將制約一手樓價升幅。此情此景,除非利率因素有更激烈的變化,否則對樓價的刺激作用未必太大。

原文刊於信報網站2023年3月21日

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