誘因減少 轉按數字或回落

28-12-2017

2017年按揭市場取用數字理想，除了一手成交暢旺外，轉按活躍亦是原因之一。但展望2018，在拆息高企的情況下，轉按的誘因可能下跌。

近年轉按活躍，2015年全年新批轉按貸款有567億元，去年數字升至742億，2017年至10月份，新批轉按數字已逾1,000億元；可見轉按日趨普遍。轉按的理由，不外乎以下幾項：

‧慳息—銀行競爭激烈，新造樓按的利率下跌，例如2、3年前一般新造H按利率為H+1.7厘。而2017年中新造按揭利率一般為H+1.3厘，業主可藉轉按節省利息。

‧套現—近年樓價反覆上升，持有物業市值上升，業主可透過轉按/加按，增加借款額、套取現金作其他用途。

‧獲取現金回贈—銀行會為新按揭客戶提供現金回贈，金額可達借款額1%至1.7%；不少業主本身即使無套現等需要，亦因此養成定期轉按的習慣。

‧調整借款人/擔保人組合—部分借款人入市時可能需要家人提供擔保才可通過壓力測試。但作為擔保人，日後自已申請按揭時卻會因而受影響。不少業主如收入改善，都會透過轉按，順便移除擔保人。

在種種理由中，傳統上以慳息及套現為最為常見。現時市場多數意見估計，來年樓價會持續上升，如預測準確，意味來年一般業主轉按套現的空間仍會增加。不過，在慳息上卻可能是另一回事。

表面上，現時新造按揭一般利率為H+1.3，2年前一般按揭條件為H+1.7、2年罰息期。業主過了罰息期，如條件配合，轉按表面上會節省0.4厘息差。不過，由於拆息高企，近日一個月拆息企於1.1厘水平—不管是H+1.3，抑或H+1.7，多數H按都會轉用鎖息供樓，以「大P」為例，即P-3.1厘—利率都是2.15厘。

簡單而言，近2年轉按，借款人不單可節省利息支出、更可賺取現金回贈。但在拆息高企的情況下，部分業主可能只會賺取到現金回贈，但每月實際供款利率及利息支出都不會下跌。

當然，來年拆息走勢難料，可能過年後資金需求回落，拆息回順，又會令轉按慳息效果恢復明顯。不過，短期而言，轉按少了一個誘因，可能會令未來數月的新批轉按數字回落。

原文刊於iMoney 2017年12月23日
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