車位交投活躍的按揭因素

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據報今年車位成交暢旺,上半年車位成交量已近去年9成。過去樓市有「升市豪宅領先,升至村屋、車位,已近盡頭」的說法。今年車位成交急升,是否又預示樓市見頂?

據統計,今年首七個月本港純車位註冊量超過七千宗,已達到去年全年註冊量約八成六,更已超過2013年全年數字。成交價方便,上半年車位平均成交價已達114萬元,較5年前平均45萬元的成交價,升幅1.53倍,較同期住宅價格升幅(約80%)更高。不論由成交量及成交價看,車位市場均難說沒有炒風。問題是,車位成交活躍、是否預示整體樓市後勁不繼?

討論之前,不如先回看車位交投活躍的成因。車位比起單位,無疑有一定的優勢,例如出租車位幾乎沒有損耗、不必裝修,也不擔心租霸。加上近年落成的「豪宅」,雖然動輒上千萬一伙,車位比例卻往往偏低,形成局部地區車位供不應求,租金回報理想的情況,都是投資者鍾情購買車位的原因。此外,過去車位可作為「炒落後」的指標,原因主要是車位交投始終不及住宅單位活躍,投資者除非判斷住宅再無水位,否則一般情況下資金不會轉投車位市場。但在本輪升浪中,資金卻可能因為「無水位」以外的其他原因轉炒車位—例如是按揭因素。

現時收入主要來自香港的人士,購買獨立車位,按揭成數上限是40%;而同樣是本地收入,購置另一套住宅的按揭成數上限是5至6成(視乎樓價)。表面看,買車位的按揭成數(或者說按揭槓桿效果)仍然較低,但如嘗試由小投資者角度考慮,結論可能大異其趣。

現時一般住宅「上車盤」價格已達400萬元,4成首期是160萬元。車位「平均」成交價114萬元,意味仍有一定數量百萬元以下車位成交。以6成首期計,60萬左右已可購買車位投資。對資金不是太豐厚,但希望購置資產保值的小投資者來說,車位便是相當自然的選擇—至於住宅是否有仍有水位,已是無關宏旨。此外,車位買賣在稅務上尚有一定優勢—對已持有本地住宅的買家來說,買另一單位或車位都要付雙倍印花稅,但車位未來轉售,卻沒有類似住宅單位3年內轉讓要支付額外印花稅(SSD)的規定。不排除部分過去熱衷於短炒住宅的投資者,轉投車位市場,令成交更為活躍。簡單而言,近年車位成交暢旺,部分原因與按揭及稅務有關,作為「炒落後」的指標作用可能已大減。

類似情況一早出現在細價樓市場,過去都說樓市升幅由豪宅帶動,但近數年樓市,細價樓、小單位升幅均領先市場。一般相信與細價樓按揭成升較高、稅費支出較低有關。2008年以來的樓市升浪,基本不由豪宅帶動,過去成立的市場風向指標,在現時市況下未必有用

不過「無跌市指標作用」不代表現時追價入市仍然安全,特別是車位,在市況一般時,轉手較住宅單位困難,投資者入市前必須考慮相關風險。

原文刊於iMoney 2015年8月15日
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