連月儲三千都做不到 談何買樓

27-5-2015

上星期青年事務委員會主席劉鳴煒向年輕人建議，月儲3,000元作為置業首期。可能劉鳴煒被視為富二代，無論發言是否公允，他人都傾向戴上有色眼鏡看待；他有關儲蓄置業的建議，似被青年及輿論一面倒揶揄。但細看內容，其實有關建議可算持平。

批評有關言論者，多數論點是「月儲3,000也難以買樓」，論據是劉氏家族企業推出的最小型單位，叫價也達700多萬元，4成首期280萬元，要儲足77 年。此類批評不見得公允。沒有理由將初次置業目標定於700多萬元的物業。當然，哪怕是現時「上車級」的物業，樓價一般亦達400萬元，堅持以4成首期入 市的話，月儲3,000元也要44年才可儲足首期（一般來說，批評者不會提及，市場上有按保等高成數按揭產品，首期最少只需1成即可入市）。

但回顧劉氏的言論，他其實不是說「月儲3,000就可/一定可入市」；他是說「連3,000你也不儲蓄的話，未來樓市有甚麼變化，你也難入市。」前句中， 月儲3,000是「充分條件」（有了a，就一定有b）；每月儲3,000，你在未來某時某刻就可入市。但明明他說的不是充分條件，而是「必要條件」（沒有 a，就沒有b；但有a不一定有b），連某個金額的儲蓄都做不到，未來就難以入市。

沒有人知道下一次調整在何時

批評有關建議的人，會將條件凝固在當下：以當下每月收入15,000元，儲蓄3,000元，去應付當前的樓價及首期，情況當然不樂觀。以上車級物業400 萬元樓價計，即使首期解決了，月入1.5萬元，以最優惠的按揭條件計，可以通過壓力測試的借款上限亦只有1,648,272元（大概是400萬樓價的 41%）；即使負擔得起首期，也應付不了供樓。

問題的核心在於，樓價、收入都不是定數。對年輕人來說，正常的情況下，可預期收入隨年資、經驗，甚至透過進修而穩定上升。現時月儲3,000，下年可能月 儲4,000。同樣地，樓價亦不可能永遠在高位運行，近30年來，本地樓價亦有多次大型調整。沒有人知道下一次調整是近在咫尺，抑或尚有遙遠距離。不過， 如果單單以現時的樓價與現時的收入比較，自己認定永遠不能置業。那麼，即使未來樓價出現明顯調整，那也與你無干，你連支付跌市後的首期資金都沒有準備，談 何入市？

退一步而言，即使你咬緊牙關、努力儲蓄，由22歲儲錢儲至40歲，樓價仍未見似樣調整，那筆儲蓄亦會累積一定數目，無論是創業或投資，都可作為啟動的基 金；在此意義下，有儲蓄，還是會比沒有儲蓄好得多。劉先生的言論本身其實甚為公允，問題只是他被視為富二代，無論言論內容為何，都會被放在放大鏡下挑骨頭 罷了。

原文刊於經濟日報網站2015年5月27日
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