銀主盤成交增加 或預示樓市轉旺

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近日市場上銀主盤的成交量上升。有指情況反映市場上的購買力下跌,或是樓市轉弱的訊號。嚴格而言,銀主盤的放盤量是否持續增加,會是更好的樓市轉弱訊號。一時一刻的成交量上升,反而可能預示樓市轉旺。

按揭是以物業作為抵押品的貸款,當債務人(業主)無力還款時,銀主(即債權人,可以是銀行或財務公司)收回抵押物業在市場放售抵債時,此類放盤便叫銀主盤。

要以銀主盤的數字判斷樓市走勢,應該有幾個標準:

一、積存量:一如破產及失業,無論經濟如何強勁,市場上總會有人破產、失業,但數字的高低,大致上可作為評估市況的參考。破產個案及失業率有官方統計,銀主盤存量只可參考業界人士的統計。

翻查報道,2003年高峰期,銀主放盤的積存量達5000至6000個。2019年低位時,銀主盤存量只有80個;去年高位為230個,近期數字為略高於200個。整體上,現時銀主盤的存量很難說是偏高。

二、消耗量VS新增量:銀主盤的存量,會在新增銀主盤增加速度快於銀主盤成交時上升;相反,當銀主盤成交量高於新增量時下跌。當銀主盤持續增加,而市場消化不及時,銀主可能需要進一步調整價格,此會是一個明顯的利淡訊號。但只要銀主盤的存量不算偏高、而消耗速度大致高於新增量時,應該不會對樓市帶來壓外壓力。

以樓市「強勁、轉差、轉好、平穩」為籠統的分界:

樓市強勁時,銀主盤存量極低、新增量極少,少量出現的銀主盤被快速消化。

當經濟轉差,市場對樓市前景悲觀時。新增銀主盤增加,但承接量低,令銀主盤存量增加。

當經濟開始走出谷底時,我們應該會看到,新增銀主盤量減少,但看好後市的人士開始尋找「筍盤」,令銀主盤成交量上升。

而當市況平穩時,銀主盤可能有一定積存量,而新增數字及消耗量可能平穩,新增的銀主盤需要稍長時間才會被消化。

簡單來說,銀主盤的「成交量」上升,本身不足以作為樓市轉差的訊號。在樓市由差轉好時,應該也會出現銀主盤成交量的現象。近日市場報道的銀主盤「存量」下跌,反映成交量高於新增量,整體上可能是樓市轉好的訊號。當然,單月的數字不足以看到趨勢,但如果我們在未來數個月,看到銀主盤的成交增加、存量下跌,可能便是反映市場開始好轉的訊號。

原文刊於信報網站2023年5月8日

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