香港按揭指引的效果

22-1-2018

香港現時樓價高企是不爭的事實，官方樓價指數持續20個月上升並屢創新高。但不少業內人士都認為，現時樓價雖然高，但市場風險卻較上一個高峰期為低。原因之一，在於樓按債務受控。

香港樓市上一個高峰期是1997年，但遇上亞洲金融風暴後，樓價卻出現雪崩式下跌；背後的原因之一，是當年按揭借貸審批遠較現時寬鬆，不少買家，特別是投資者，出現過度借貸的現象。當經濟危機出現，借款人無力負擔還款時，便出現大量信貸違約。而持貨太多的投資者應付不了按揭還款，在市場上拋售單位，結果亦加大「價崩」的規模。

而2009年以來，香港監管當局陸續收緊按揭指引，外加多項措施，避免當年大量買家過度借貸的情況再現：例如陸續收緊按揭成數、推出壓力測試、信貸資料庫加入按揭資料、透過土地註冊處電子通知杜絕借款人在提取一按後再違規借用二按等。結果是房價與收入比雖然屢創新高，但金管局統計銀行新批按揭的供款負擔比率卻較2009年前更低。

關鍵在於，嚴格執行的按揭指引控制了獲批按揭借款人的供款負擔，令成功借取按揭的，都是財政實力較佳的買家。旁證之一，是2016年人口普查發現，需要為住所償還貸款的家庭，每月供款只佔月入19%，較2011年時的20%更低。

沒有人知道經濟危機會在什麼時候重來，但在負債受控的情況下，上一個周期的價崩式調整，一般認為難以重現。

原文刊於中金在線2018年1月22日
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