供息不供本按揭 利害參半

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樓市轉旺,二手樓價指數節節上升,一手市場雖然有多個新盤同期推出,但多數的定價都甚為進取,而且屢見加價加推。不過,一手市場始終競爭激烈,即使在旺市中開盤,也要推出種種招數吸引買家。在按揭方面,除了幾乎成了指定動作的高成數按揭外,近日也有新盤推出延期供本的按揭安排;究竟選用此類安排時,有什麼值得注意?

比較不同按揭產品時,有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的,例如利率,愈高對借款人愈不利;又如罰息期,對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的,例如還款期的長短,對借款人便沒有絕對的利或不利。「延期供本」本身其實也是中性的還款安排,是否合用,視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本,即在指定期內,借款人按議定好的利率,按時向貸款人還款,只支付利息,而不償還本金。例如貸款額400萬元,利率2.5厘,還款期25年,一般按揭以息隨本減計算,月供約17,945元;首月供款中,利息佔約8,333元,本金佔9,611元;如利率不變,3年後隨每月還本,未償還按揭餘額會減少至364萬元。如果是同額、同利率的供息不供本貸款,每月便只供利息8,333元,而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。

由例子可見,供息不供本的計劃,特性明顯:每月供款減少一大筆,但所欠本金卻分毫不減。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素,如果借款人借入按揭後,按揭利率長期低於通脹,即貸款的實質利率為負,此類安排在原則上便對借款人有利。

最後要留意的是,過去銀行也有為客戶個別提供供息不供本的計劃,但後來金管局發出指引叫停,現時可以提供此類安排的新盤,都是透過財務公司安排一/二按。在考慮是否採用此類計劃時,隨了「供息不供本」的特點,也要考慮此類產品按息較高的現實。

如果樓價是500萬元,貸款額400萬元,利率2.5厘,首3年優惠期供息不供本,3年後仍欠400萬元。如果3年後樓價未有明顯上升,而銀行貸款成數仍是6成,即只可借款300萬元。如有關按揭優惠期後按息上升,借款人便會面對難以轉按的問題。

原文刊於iMoney 2016年10月29日
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