再論新盤一按、二按的差別

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近幾年一手成交量比例上升,原因之一,是發展商有財力為買家提供一按或二按的財務安排,協助買家以較低成數入市。選用此類安排的比例近期見上升,雖然兩者都涉及發展商,但兩類按揭組合對銀行體系及買家的風險均大有不同

據地產代理統計,一手住宅成交中,約有15%選用財務公司一按;近期銀行新批一手住宅一按中,估計約2成涉及二按;兩個數字都見上升趨勢。雖然兩者的設計,目標都是為一手買家提供高成數按揭,但在風險管理上,兩者的設計完全不同。

以一手新盤二按為例,其實是在銀行一按之上,由發展商關連的財務公司再借出第二按揭。此類二按都需要一按銀行同意,而且借款人借用銀行一按加上發展商二按,需要通過壓力測試。如果借取的一+二按,總成數高於金管局指引2成以上,壓力測試標準又會更嚴格。

以成交價1000萬物業為例,指引是銀行可借5成。如果發展商另外提供樓價25%二按。則在「現行利率」(對有分段利率的按揭來說,以較高者為準)下,一按加二按總供款不可逾月入45%,按息加3厘,供款不可逾月入55%。如果借款人擁有或擔保其他按揭,壓測標準會進一步收窄至現行按息下所有按揭供款不逾月入35%,按息升3厘,供款不逾月入45%。綜合而言,雖然發展商的二按雖然利率較銀行高,但由於需要通過壓力測試,借款人的債務負擔大致可控。

相對而言,如果整筆一按不由銀行提供,便不需跟隨金管局指引。而不同發展商安排的財務公司,對審批貸款的差距甚大。據了解,個別財務公司內部會有一定的供款與入息比率指引,例如要求借款人供款不逾月入6成,間中亦聽聞個別新盤指定的財務公司拒批一按的個案。相對而言,也會有發展商指定的財務公司表明包批,幾乎不需買家提供任何入息證明。

在風險管理角度看,單純由發展商指定財務公司提供一按,原則上不會為銀行直接增加風險;買家亦更易借取貸款。但買家必須留意,此類不設壓測的貸款,利率一旦上升,供款支出比例會比有壓測的高得多;選用前宜詳細計算利率回升的影響。

原文刊於經濟日報網站2017年5月10日
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