加息周期下的置業考慮

2-5-2018

樓市屢現破頂個案，不少準買家對現時是否入市良機，仍是心大心細，一方面擔心政府造地乏力，供應長期短缺，樓價和租金會持續上升；另一方面又怕目前高追入市，未來樓價調整幅度大，而且加息期近，日後供款勢將持續增加。

對於樓價是否即將見頂，牽涉的因素太多，而且當中主觀預期往往多於客觀證明──以供應為例，究竟在「大辯論」之後，土地供應會否轉趨暢順，便完全難以客觀評估。對置業人士來說，最理想的情況當然是樓價偏低時入市，但此種情況可喻而不可求。與其嗟歎時不與我，不如計算自己是否可以承擔起現時的樓價及未來的供款。對比起供應難測，至少息口走勢有點客觀根據。

港息大致上要跟隨美息走勢；當談到美息上升預期時，一般會參考聯儲局公報的點陣圖；亦即聯儲局官員對未來利率預期的圖象化結果。3月聯儲局上調利率後，聯邦基金利率為1.5至1.75厘。而點陣圖顯示聯儲局官員的中間意見認為2018年美息應處2.1厘，而2019年應處2.9厘，2020年應處3.4厘水平，而長線的預期是美息應處2.9厘水平。

此是市場估計年內美息再升兩至三次，2019年加息三次，2020年加息兩次，之後利率見頂的主要根據。以此計算，未來2年多，美息合共約有八次上調，潛在加幅約2厘。有意入市的買家，倒不如以加息2厘為準，看看未來按息持續上升後，自己的負擔水平，再決定是否入市。

以400萬元按揭貸款，25年還款期計：在按息為2.15厘時，月供為17248元；當按息為4.15厘時，月供為21446元，供款增加4198元或24%。

在按息為2.15厘時，借400萬元，25年還款，月入需要39558元才可通過壓力測試；如果按息累積上升2厘，而借款人收入不變，供款佔入息比例會上升至54%。如果準買家認為此水平的供款負擔在可以接受的水平，又或有信心自己收入增加可應付供款上升，大可「去馬」入市。

當然，聯儲局點陣圖只反映一時一刻的官方意見；萬一經濟前景不似預期，聯儲局諸公要改變立場也完全沒有責任。但以美國此類成熟經濟體而言，未來出現高增長，需要大幅加息調控的機會不大。聯儲局的點陣圖仍是可供參考的重要數據。

原文刊於信報網站2018年5月1日

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