加息對高成數按揭借款人影響

26-6-2018

本地最優惠利率暫時維持不變，但市場持續關注加息帶來的影響。在老生常談的意見之外，也不乏一些可斟酌的分析，例如以高成數按揭入市的買家，受加息影響可能更大。

值得斟酌的原因，在於有關說法不是全錯，也不是全對。香港主流按揭是浮息按揭，按息上升，不論借款人的按揭成數為何，每月供款都會上升，而全期利息支出亦會相應增加。影響每月供款及全期利息的變數包括未償還按揭本金、利率、還款年期；當中不包括按揭成數。

舉例而言，A君買入一個600萬元單位，按揭八成，即480萬元；B君買入1000萬元單位，也是借入480萬元。如果他們的按揭年期及利率一樣，加息對於他們每月供款增加的影響是一樣的，並不會因為A君的按揭成數較高，而有較大的影響。

加息對高成數按揭借款人影響

關鍵在有沒有壓力測試

而有關說法不是全錯的主要原因，在於坊間不少高成數按揭的利率較常規銀行按揭利率為高。利率不同，帶來的影響自然有別。而在利率之外，部分高成數按揭產品的設計，亦隱藏其他風險。

其一是部分不涉銀行的高成數按揭計劃，不設壓力測試，又或標準過於寬鬆。在銀行取用的按揭，要經過壓力測試，一定程度上保證了借款人在加息3厘的情況下，供款仍不至於超負荷。相對而言，不設壓力測試的貸款，借款人可能由此增加了借入超負荷債務的風險。

其二是部分不涉銀行的高成數按揭計劃，設有前期供款優惠的安排。例如供款首兩年利率貼近銀行利率，其後恢復正常，至P或P+。本來合約寫明，可說童叟無欺。但前期供款優惠加上不設壓力測試的設計，可能令買家嚴重低估「優惠完結」加上「市場按息回升」對自己供款的雙重影響。

近幾年樓價上升，當初借入高息高成數按揭的買家，在樓價升值後，一般可透過轉按至銀行，以減省利息支出；同時規避加息風險。但對於尚未置業，又有意透過類似計劃入市的準買家便要留意，未來樓價升幅如放緩，要以轉按節省利息的難度便會大幅增加，要有較長時間捱貴息的心理及財政準備。

原文刊於信報網站2018年6月26日

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