加息期的還款策略

3-1-2018

過去10年香港按揭利率長期維持偏低，甚至出現過名義按揭利率低於通脹的現象。不少理財專家會建議，在低息期，借款人不妨選擇較長年期供款，讓通脹蠶食債務。如無意外，今年按息將逐步上升，在加息期，又應該有怎樣的還款策略？

在討論之前，先有一個前提：借款人的財政狀況讓他可以在不同的還款策略中選擇。如果供款本身已佔收入偏高水平，無餘力選擇其他策略，便一切休提。（有人會問：申請按揭要通過壓力測試，理論上借款人都有一定緩衝，應該不會出現供款佔收入偏高的情況。在壓力測試之下，其實有幾種情況可能令債務還款比例偏高，包括借入按揭與再有其他借款、取用按揭後收入下跌等。而更常見的情況，是申請時有親人作擔保，但擔保人平時並不協助借款人供樓，都是可能令債務還款偏高的原因）

策略一是

以不變應萬變

，即對按息上調，帶動還款上升，完全不作任何主動部署。雖然聽起來消極被動，但此「策略」可能是最多供樓業主的取態。對於供樓支出佔收入比重偏低的業主來說，供款略為上升可能對日常支出完全沒有影響，他們便可能採取愛理不理的態度應對。

較主動的策略是

透過轉按，節省利息支出

。3年前一般新造按揭利率為H+1.7，現時一般為H+1.3。雖然近日拆息走高，以1月2日一個月拆息1.18厘計，不管是H+1.7抑或H+1.3，供樓都會轉用P為準的鎖息計算，轉按表面上不能節省利息。但拆息與最優惠利率息差長期拉闊的可能性不高，要不是拆息回落，要不是最優惠利率上升；兩種情況下，由H+1.7轉至H+1.3的按揭，長期而言對借款人都較有利。

如果因種種原因未能轉按，亦可

考慮與現有按揭銀行商討，調整按揭條件

。一般而言，要下調按揭利率的難度較高；而調整按揭還款期的彈性會較大。利率上升，會令每期還款增加，借款人如果希望令每月供款佔收入維持較低水平，可嘗試要求銀行延長還款期，此策略會令每月供款減少，但全期利息支出增加。相反，如果借款人希望減少未來利息支出，可與銀行商討，縮短還款期，令每月供款增加，避免未來按息上升，利息大幅增加的影響。

如果因種種原因未能調整還款期，借款人亦可考慮，

為按揭進行部分還款

，未償還按揭金額減少，亦可令未來利息支出下跌。不過，要留意貸款銀行對部分還款的要求，一般要在罰息期完成後才可進行，多數要求部份還款是整數，例如5萬元起，而且可能涉及一定的行政費用。

原文刊於經濟日報網站2018年1月3日
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