包按按揭

4-11-2015

多個新盤推出「包批按揭」，號稱不設壓力測試，理論上申請即批。究竟為何發展商要推出此類按揭？此類產品的推出，對後市又有何啟示？

過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。先不論二按的利息較高、年期較短、優惠期後供款急升等問題，此類產品的確可滿足部分買家低首期入市的需要。但隨着金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利息較高、年期較長的特色，卻令買家難以通過壓力測試。

根據現行按揭指引，只要一、二按的融資總成數高於標準按揭2成，對借款人的壓力測試標準便更為嚴格。以一個樓價1,500萬元單位為例，標準一按成數上限 為5成，即銀行可借750萬元。如果發展商提供樓價25%二按，由於借款總成數高於標準按揭2成，壓力測試標準是：在現行按息下，一、二按月供不可高於月 入45%，如果按息3升3厘，供款不可逾月入55%。如果有關買家本身已有一個物業在供，再申請上述一、二按，那麼其新舊物業按揭總供款不可逾月入 35%，按息加3厘，不可逾月入45%。標準上調後，莫說二按，不少準買家可能連一按的壓力測試都通過不了。

發展商角度：去貨總比直接減價好

簡單來說，即使發展商肯借二按，由於壓測規限嚴格，對買家，尤其是已有物業在供的買家，效用也未必太大。反映在數字上，近月使用發展商二按的紀錄，每月大概只有200宗上下。
本地發展商以靈活見稱，二按效果不大，發展商便推出整筆一按，成數較銀行標準按揭高，而且標榜「包批」，不需要入息證明，也不需壓力測試。
視乎不同發展商而定，估計利息成本由拆息加百多點子至接近最優惠利率。表面看，發展商提供優惠期後P至P+1%的按揭，帳面上可能會有微利。但食慣大茶飯的恐怕不會在意如此蠅頭小利。一般的說法，都是發展商為了去貨，不惜成本推出整筆的一按。

事實上，現時10個專家9個看淡，樓市氣氛欠佳；但供應卻持續增加，單是第四季已有逾4,000個單位可推出市場。在後市下調機會上升的情況下，發展商與 其甚麼也不做，等待樓價下跌，被迫以較低價賣樓，倒不如出招刺激買家入市。在發展商的角度看，包批按揭如能成功去貨，總比直接減價為佳。

原文刊於經濟日報網站2015年11月4日
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