同床異夢的置業風險

23-4-2020

近幾年由於印花稅制的變動，本地人的置業習慣亦有大變化，其中最明顯的是夫婦等直系親屬置業，由過去普遍以聯權共有（長命契）方式持有，改為普遍以單名入市。此種改變，有時也會出現令人尷尬，甚至負上財務代價的結果。

早前我們處理一個個案，陳生陳太約在十年前購入自住物業，數年前陳太已將業權轉予丈夫，計劃未來自己以單名入市（在現時印花稅制下，可節省相當於樓價逾一成的印花稅）。

夫作擔保　「隱藏」債務拖累壓測

最近陳太計算過，自己收入不足以應付心水物業樓按的壓測，需要先生作按揭的擔保人。在口頭討論，獲丈夫承諾作按揭擔保人後，陳太不久便簽約買下一個新盤細單位。但在申請按揭時，才獲銀行告知，由於陳先生本身有其他債務，二人的樓按申請未能通過壓測。晴天霹靂的陳太才發現，丈夫原來在外面有一條金額不算少的「街數」。

此類個案在過去在夫婦習慣聯名置業的年代，較為罕見。原因可能是二人都是業主身份，即使大家財政獨立，在置業前會傾向將自己的財務情況和盤托出，小心計數再作入市決定。但單名入市的生態形成後，我們近年看到，一些財政獨立的夫婦在購買物業時，有時可能是其中一人未完全了解伴侶的財務情況便決定入市，獲得對方口頭承諾作擔保便會簽下買賣合約。

宜先確認擔保人財務狀況

而有債在身的一方，亦可能因為本身沒有置業計劃，沒有留意債務會影響壓測的計算，亦不好以任何理由拒絕支持配偶的置業決定，種種原因而隱瞞債務至最後一刻。到了銀行處理按揭申請，查閱信貸紀錄時，債務情況才曝光。

在個案中，陳太原本以即供付款購買單位，因成交期近，即使已找到其他擔保人，也因銀行處理不及，要與發展商安排更改至建築期付款。雖然過程中要多付樓價，卻避免了撻訂損失訂金，算是不幸中之大幸。

要避免類似的情況在自己身上出現，計劃單名入市，又需要家人作按揭擔保的業主，即使獲家人承諾作擔保，也宜多問幾句，確保對方無隱藏的債務，才好作出入市行動。

原文刊於經濟日報網站2020年4月22日

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