定息按揭的誘惑

6-3-2020

隨財政司司長公報新年度預算案，按證公司推出定息按揭計劃。由於金管局表示十年定息期以上的定息按揭，供款穩定，借款人不需通過壓力測試。此舉會出現一個結果：借款人可借取的樓按總額及供款與入息比例都會增加，對某類置業人士來說，有無比吸引力。

不少人在計算選用定息按揭利率是否化算時，會比較息口走勢、定息按揭與浮息按揭的息差。但嚴格而言，其實尚有其他因素要考慮。定息按揭背後涉及按證與銀行的財務安排，可能會影響到其他貸款條件。例如，現金回贈的多寡、是否與近年流行的存款掛勾戶口兼容等。此些都會影響到選用定息按揭是否化算的考慮。

不過，無論其他貸款條件的安排為何，定息按揭不需通過壓力測試的特色，卻對某些置業人士有難以抵抗的吸引力：，由於不需通過「假設利率上升3厘，供款不逾月入6成」的壓力測試，供款與入息比率只要在現行利率下不逾月入5成理論上可獲批按揭，結果是同一收入及還款期之下，可借取更高的樓按金額。

以一個月入4萬元的樓按申請人為例，現時浮息按揭利率約2.5厘，如按揭年期為25年，要通過壓測，可借入的按揭上限是3,908,237元，每月供款為17,533元，實際供款佔入息比率為43.8%。

如選用供款期25年，定息期20年，定息2.95%的計劃，可借入的樓按上限是4,240,748元，每月供款20,000元，供款佔入息一半，借款額較浮息上升33萬元。

市場上總有一些買家，希望用盡自己的借貸能力。定息按揭+無需壓測的產品組合，雖然供款利率較浮息高，其他貸款條件亦可能較不吸引。但「可以增加借款額」對他們卻會有莫名的誘惑。

要留意的是，「不需壓測」是監管機構的要求。銀行的審批尺度是否會相應放寬，又是另一回事—去年底當局將按揭保險的適用範圍由樓價600萬元，上調至1000萬元時，也一併放寬了壓測的要求：供款比率在50%以下，但未能通過壓力測試要求的按保申請人，只要支付略高的保費，仍可申請。但實行下來，卻罕見銀行以最寬鬆的尺度批會。換言之，就算置業人士對後市極度樂觀，希望在撈底之餘用盡借貸能力，也應該先留意銀行的批核取態，才好作出最後決定。

原文刊於經濟日報網站2020年3月4日

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