實際供款負擔較低的解讀

16-1-2020

雖然近年樓價高企，但討論到實際取用按揭借款人的供款負擔時，數據卻顯示情況良好，甚至比十年前更佳。此個違反一般人印象的成績，原因在於按揭壓力測試的嚴格執行；但實事求事，在慶幸借款人供款負擔相對合理的同時，大家要記得新批按揭負擔較低並不反映整全的畫面。

一般人的印象，過去十年樓價跑贏薪金升幅，供樓負擔應該越來越高。但2010年引入壓力測試，實際效果是壓低同等收入借款人可借取的金額上限。金管局的數據顯示，整體上新批按揭的供款負擔自然會較未引入壓力測試時為低，由2009年時的約40%，下跌至其後的約35%（副作用是較低收入家庭入市難度上升，但此是另一話題）。

以上相對較低的新批按揭平均供款負擔比率，卻並不是一個整全的情況。把畫面拉闊一些，金管局的數字只反映由銀行體系借出的正規按揭貸款。小業主如透過發展商借取一按入市，又或在借取銀行按揭之外，另外借取財務公司的二按，都不會在金管局的統計中顯示。

此外，新批按揭供款負擔反映的是按揭批核一刻的情況，銀行批核、客戶取用按揭之後的情況，也是無從顯示。網上不少按揭心得都會提到，要增加銀行按揭批核的機會及降低通過壓力測試的難度，最好是在申請按揭前，先行償還其他債務。原因在於在計算供款比率及壓力測試時，會一併計算申請人既有的債務負擔，因此先清還其他債務，例如私人貸款，再申請按揭，成功機會較高。

問題在於，在取用按揭之後，借款人再取得其他貸款，其實一樣會增加他本人的整體債務負擔，但在上述的統計中，卻完全不會反映類似的問題。整體而言，要說現時一般按揭借款人的負擔比率較十年前為低，絕對正確，但是否一如數據顯示的完全健康，卻還是有斟酌餘地。

原文刊於經濟日報網站2020年1月15日

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