市場波動 買樓風險宜更自律

8-2-2018

美國國債利率上升，掀動市場憂慮，美國通脹重臨、聯儲局加息幅度加快，甚至可能宣告過去十年期的資產升市告一段落，觸發股市下調。股市是否牛去熊來，有待觀察，但花無百日紅，股市回落，提醒有需要買樓自住的用家，考慮入市時，要留意價格及利率波動的風險。

美國國債利率上升，原因是早前的經濟數據理想、美國經濟可望保持增長、當地打工仔薪金可望上調。本來經濟數據佳，理論上會利好股市。但過去十年資產升值，主要原因不是經濟表現好，而是量寬令熱錢充裕、利息成本極低。現時美國經濟數據改善，市場擔心加息幅度加快，股票便借勢調整。

對香港樓市而言，過去10年樓價升幅強勁，原因亦是熱錢多、利率低；經濟表現反而不是決定性因素。美國加息、國債利率上升、減稅會不會令流駐香港的熱錢減少，會是年內左右大市的主要因素。

對有自住需要的用家來說，現時入市究竟是接火棒，抑或後市調整後再上，根本難以準確預測。自問無水晶球的用家，倒不如回歸基本步，「睇餸食飯」，以「自己可以負擔多少債務」，作為入市時的議價標準。

一般來說，官方的壓力測試標準對多數人來說都已合用。尤其是利率方面，現時主流預測，美息在今明兩年升幅大概共1.5厘，即使港息跟足美息上調，在壓力測試的要求下，借款人按揭還款應該仍在可承受水平。

但任何制度都不會完美，壓力測試亦有一定的漏洞，例如通過壓測、借取按揭後，業主借入其他貸款並不會引發任何警報。離退休10年的打工仔，亦不難取得長逾10年的按揭還款期等等，都是可能令借款人「借大了」。此外，壓測亦處理不了借款人失業、入息下跌之類的風險。那些更穩健的要求（避免在取用按揭後加大其他債務、避免退休後持續供樓、衡量失業風險等），便有賴於借款人自律了。

原文刊於經濟日報網站2018年2月7日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。