息率”先低後高”一按影響浮現

1-9-2022

 近十年八年，不少發展商都自行安排非銀行一按予旗下新盤買家。此類安排的共通點是批核往往較為寬鬆、按揭成數較高、利率先低後高。在樓市上行時，此類安排隱藏的風險往往被忽略；但近幾年樓價橫行，此類產品對借款人的潛在影響亦開始浮現。

發展商推出此類按揭，為新盤提供低首期的入市安排，由於發展商的利息成本一般較高，不可能向借款人全期貼近銀行按息的利率，折衷結果便是利率先低（貼近銀行P Plan）後高（P至P+）的安排，而且往往不設壓測、審批較為寬鬆。此類安排對買家隱藏的風險是一旦利率優惠期完結，供款會驟然增加。如果市場利率正好在低息優惠期完結時上升，每月還款上升的幅度會更大。

低息期完結適逢利率上升  供款會驟增

以一個借款額800萬元，年期25年，首2年利率P（5厘），之後P+1%的按揭為例。首2年每月還款是35,889元；如P不變，2年優惠期後，月供會升至50,347元；升幅40%。如果正好碰上加息期，P由5厘升至5.5厘，月供會增至52,622元，較初初開始時增加47%。如取得貸款時借款人不需壓測，月供佔月入比重可能較高，當供款進一步上升，還款佔月入比重會越來越大。

以上風險過去在升市時往往被忽視：供款增加、負擔吃力的話，賣樓離場就好，小業主還可賺取樓價升幅。但像近幾年樓價微跌，小業主賣樓便可能出現損失。極端情況或會因當初借款成數較高、新盤又有溢價，現時放盤可能出現資不抵債。

以轉按應對有局限  宜早作準備
借入此類按揭的業主，如不打算賣樓，另一個應對方案是轉按—如果成功轉按至較低息的按揭計劃，便不要承受長期高息。但如果物業的樓價超出按保的適用範圍，借款人在市場上也沒有太多的轉按選擇。

對透過此類按揭入市的買家來說，如要避免長期承受高息，宜在樓按尚在相對低息的環境增加儲蓄比例，待優惠期後，可以選擇部份還款，一來降低往後每月供款數額，二來未償還本金下跌，轉按的難度也會降低。

雖然發展商按揭在優惠期完結後，對借款人的潛在影響陸續浮現。但整體來說，此類產品對大市的影響未必太大：大致上近年一手盤選用發展商一按的比例大概在10%以下，一年平均在1,000宗左右，就算利率上升為此類買家的持貨成本增加，由於數量不大，對整體樓市未必有明顯影響。

原文刊於經濟日報網站2022年8月31日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).