按息升至3.5厘的沙盤推演

3-11-2022

市場預期年底前最優惠利率會受美息帶動再上升，「細P」可能升至5.5厘，意味新取用按息會升穿3厘。利率持續上升，預料會令市場觀望氣氛維持更長時間，但對實際上在供樓的小業主來說，暫時影響仍是有限。

執筆時市場主流估計，本周美國議息，聯邦基金利率會上調0.75厘，12月可能再上調0.5厘至0.75厘。受美息帶動，估計年底前香港的「大和細P」分別會上調至5.75厘及5.5厘水平，即較10月底上升0.375厘。一般新批按揭利率也會由目前的約2.7厘，升至約3.1厘。如明年美息持續上升，按息在明年初可能升至3.5厘。

按息望升，無疑令市場的觀望氣氛持續，2019至2021年，一手住宅按月平均成交約1400宗；今年9月成交量卻不足600宗，10月更不到400宗。本周美國落實加息後，預料港元最優惠利率會跟隨上調，幅度未明；但在股市下跌、全面開關無期的大環境下，按息即使輕微上調，也可能令更多準買家暫緩入市。香港的「0+3」檢疫安排，未見吸引海外遊客來港，卻見大批港人部署外遊；年底前市場上一群潛在買家離境渡假，樓市進入傳統淡季，除非一手樓出現更明顯的折讓，否則未來幾個月，一手按月成交量可能在三位數徘徊。

不過，對已經在供樓的借款人來說，按息上升對財務帶來的實際影響暫時仍然有限：以未償還樓按500萬元、還款期25年計，按息在2.7厘時，每月還款22938元；當按息升至3.1厘及3.5厘時，每月還款會升至23971元及25031元；即較現時上升4.5%及9.1%。如果一名借款人在9月底壓測放寬後，收入僅僅通過壓測成功借入500萬元，其收入應在4.7萬元水平。如按息上升至3.1厘及3.5厘時，每月還款分別會升至其月入51%及53%，比起近幾年新批按揭平均佔月入約40%，算是偏高，但也未達危險水平。

單論按息，目前最大的變數是聯儲局是否會持續堅持「壓抑通脹」的目標。美國9月的消費物價指數按年上升逾8%，遠高於聯儲局的目標2%水平；理論上聯儲局需要持續加息。如果美國持續加息，港息受帶動上升，一般樓按借款人的每月供款負擔便會進一步增加，也可能打消更多準買家的入市念頭。

當然，美國物價指數近3個月的增長其實已趨向平穩，9月較6月只上升0.5%；此亦是市場上部分意見認為加息漸近盡頭的理由。美國的通脹是否開始受控，要多幾個月的數據才可明朗化，在此之前，估計市場的觀望氣氛仍會維持濃厚。

原文刊於信報網站2022年11月1日

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