換樓難

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早前立法會在多番爭議下,終於通過買家印花稅及額外印花稅條例;如無意外,稍後審議的從價印花稅(雙倍印花稅)亦會通過。地產代理為主的苦主聯盟向政府要求放寬辣招,例如為換樓客提供一定的寬免;卻少人留意,現行的按揭指引,對換樓客的影響可能更大。

在此分享一個例子:陳先生夫婦在2007年入市,購入一個樓價300萬的半新盤兩房單位,當時以9成按揭入市,受惠於按息持續低企,每月供款只是萬多元。二人月入共8萬元,供款算是輕鬆。

陳氏夫婦計劃在一兩年內生育,希望在此前換樓,目標是同屋苑3房單位,新近成交價900萬元。二人持有的自住物業,新近估值560萬元,現時未償還按揭約220萬元。二人手上持有現金約100萬元。

初步看,現金100萬,物業正資產340萬元,月入8萬元,無其他負債,財務狀況算是相當理想。但他們卻發現,自己難以換樓。問題不是供不起,而是借不到。

換樓按揭受限 首期難負擔

以二人月入8萬元計,參考現行的按揭壓力測試,二人最多可借約880萬元。30年還款期,按息2.15厘,月供33,190元,佔月入約41.5%。但在 現行的按揭指引下,購買目標物業900萬元,按揭上限是500萬元,月供是18,858元,佔月入23.6%。但首期卻要支付400萬元。

假設二人先賣出持有的物業,再購入目標單位,印花稅按舊稅率計,即33.75萬元。單是首期及印花稅,已接近耗盡他們所有現金,加上其他使費,基本已不可行。

二人現時在考慮幾個方案,其一是改變整個人生規劃,延後生育計劃,但年齡因素所限,可壓後的時間不長。其二是考慮購買新盤,因為多個新盤提供二按,但按息會較高。最後是退而求其次,考慮其他樓價較相宜的3房單位,但各方面未必合心水。

以上個案相信絕不罕見。過去幾年,經濟持續增長,月入5萬元以上家庭數目持續增加,2013年較2012年上升4.2萬戶,增幅10%。當中不乏早幾年初 次置業,現時有換樓需求的業主。但受制於按揭指引,他們購買樓價700萬元以上物業需要支付巨額首期,加上印花稅,足以阻嚇他們入市。

當局在「非常時期」收緊按揭,以減低銀行風險,此舉無可厚非。也許陳先生放棄換樓後,會碰上樓價大調整,令他在數年後以更低的代價完成換樓目標,那時他可 能反過來多謝官方措施。但後市難測,他日後感覺如何是未知數,但現時「明明供得起,卻不許多借,未能換樓」的困難卻實實在在。

官方措施有其需要,但社會需為之付出成本,成本不只是「苦主聯盟」說的生意受影響,而是一些人的人生規劃都可能需要整個改變。

原文刊於 經濟日報網站 2014年2月26日
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