放寬壓測真的可取？

15-10-2020

與地產相關行業的眾多KOL，近日紛紛以「幾年內都唔會加息」為由，大力建議取消壓力測試。表面看來理由充分，不如大家推演一下，真的放寬壓測的話，會有甚麼結果？

金管局在2010年推出按揭壓測，要求銀行在審批按揭時，在現行利率之上加2厘（2013年收緊至加3厘），供款不逾借款人月入6成，才可批出按揭。宣之於口理由是利率不可能長期低企，為免借款人在低息期借入樓按，在利率「正常化」後負擔不來，便推出了壓力測試。但10年下來，本地按息大致上維持在極低水平，聯儲局更表明，未來幾年美息都無上升空間。由此角度考慮，可能低息已是新常態，壓測看來不合時宜。

現時較為相宜的二手上車盤樓價500萬元，以九成按揭，即借450萬元、還款期30年計，在現行壓測標準下（H按，現時利率以鎖息，即2.5厘為準），月入需要在42,585元以上，才可通過壓測取得450萬元的樓按。

供應不加　壓測無放鬆空間

當局如將壓測放寬，只保留供款不逾月入五成的限制，可以令月入3.5萬元的家庭也可借450萬元。表面看，要買上車盤的入場門檻大跌。

但我們再看家庭收入的數字，官方統計，2020年第二季，月入4.5萬元以上家庭數目為75萬戶。而月入介乎3.5萬元至4.5萬元的，有26萬戶。粗略而言，放寬壓測，會令500萬元上車盤的有效需求上升35%。如果供應沒有同步增加，其他條件又一樣，結果只有一個：細價樓/上車盤樓價急升。

壓測的作用，除了是控制利率上升時，借款人供款佔收入比例之外，另一個沒有宣之於口的目標是限制資金流入樓市的速度。在港府未能有效增加住屋供應前，壓測似乎都沒有鬆動的空間。

原文刊於經濟日報網站2020年10月15日

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