放寬按保 誰的風險？

23-10-2019

放寬按保，成為今年整份施政報告最多人討論的措施。對於有意購買樓價400萬至1000萬物業自住的用家來說，儲首期的時間的確大減，入市難度下跌。但新措施下，借款人就算未能通過壓測，只要支付額外保費仍可取用按保，卻大有商榷餘地。

金管局自2010年起引入按揭壓力測試，要在銀行取得按揭貸款，按揭申請人除了要符合基本的「供款與入息比率」要求（一般為供款不逾月入5成）；也要通過壓力測試的要求，即假設按息上升，供款不逾月入一定比例。在現時的按息下，如選用最長的30年還款期，又要通過壓測，供款佔入息的上限，會被控制在42%以下。反過來說，即使借款人的月入不變，在面對按息上升的場景時，財政上也有較大的緩衝空間，不管是對借款人或貸款機構，都提供一定的保障。

在新措施下，更高樓價的物業也可申造按保，貸款額達8至9成。但同時也容許借款人如未能通過壓測，只要支付額外保費（較原價上調25%）、供款不逾月入5成，仍可取得貸款。

一旦樓價下跌，物業資不抵債，借款人又斷供，此時，按保公司會向銀行賠償。由於保費增加，表面上，借款額上升而額外風險，由上調保費而獲得處理。但事實上，保費上調，只是按保公司、銀行的風險獲處理，而借款人供款佔月入比例增加、財務上緩衝空間減少風險，看來便要貴客自理了。

當然，現時美國似乎進入減息期、甚至有可能展開新一輪量寬，短期內按息上調的風險有所下跌。此情況下，假設按息會上升3厘，可能過於保守。

但需知道，即使上調按揭成數，如果不放寬壓測，借款人供款佔入息比例仍可壓在一個偏低水平，對借貸雙方都較為安全。而放寬限測，不管按揭成數為何，直接結果就是按揭還款佔月入比例上升，在經濟下行、失業率可能回升的情況下，在風險管理角度似乎不是一個理想的安排。

原文刊於經濟日報網站2019年10月23日

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