新盤按揭的轉按限制

6-8-2020

近期銀行逐步下調新批按揭，特別是轉按的優惠；令過去幾年小業主「每兩年轉按一次」的操作變得無利可圖。少數的例外，是以發展商按揭購入新樓的借款人，即使優惠削減，仍會積極部署轉按。但此類業主在在轉按時，也會面對不少限制。

在銀行上調新批按揭利率、削減現金回贈之後，多數小業主已欠缺轉按的誘因。少數的例外，是過去數年以發展商按揭購入新盤的買家。此類按揭常見的安排，是貸款成數較高、還款初期有利率優惠，幾年後的利率會恢復正常—一般在P至P+1%左右。對選用此類按揭計劃入市的買家來說，銀行新批按息雖然輕微上調，但仍遠低於發展商按揭的利率，轉按至銀行，仍可慳息。問題是，由發展商按揭轉按至銀行，卻有多個限制。

在樓價方面，最理想情況是樓價較購入價上升，但又不逾1000萬元。

新盤按揭的優惠期一般只有數年，還款數年，償還本金的比例不會很高。樓價如果較購入價下跌，轉按以估價計算，可借入的金額未必可以償還舊按，因此較理想的情況是樓價較購入價上升。

但另一方面，樓價升得太快，對轉按也未必是好事。轉按時，物業最新估值最好不要高於1000萬元，原因是多數發展商按揭是高成數貸款，轉按至銀行，如要用新按償還舊按，往往要透過按揭保險計劃進行。但如果樓價高於1000萬元，便不符申請按保的資格，按揭成數上限只有5成，新按借款額可能遠低於舊按未償還款額。

入息需足以通過壓測

買家選用發展商按揭有多個原因，除了按揭成數較高外，部分原因可能是入市時未能取得銀行按揭，便轉向審批較寬鬆的發展商按揭。如果小業主幾年下來，入息未有增加，又或因持有物業而難以通過壓測，一樣難以轉按。

同理，如果借款人的信貸紀錄不良、又或欠缺入息證明，亦一樣難以轉按至銀行。

購買新盤時，易批核、初期又有利率優惠的發展商按揭無疑對部分買家有強勁的吸引力；但選用此類安排，不宜過於短視，需要考慮在利率優惠期後，如何「脫身」。也要考慮萬一未能轉按至銀行時，財務上是否可長期應付較高的利息支出及供款。

原文刊於經濟日報網站2020年8月5日

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