未償還按揭總額看樓市風險

21-3-2017

近日樓市氣氛熾熱，買家似乎無懼利率回升及供應增加，幾個開售的新盤成績均理想。在樓市氣氛向好之時，不少專業分析提出忠告，樓價不會無止境上升，更可能在不久將來調整；其中一個理據是目前未償還按揭金額佔生產總值(GDP)的比率較1997年更高，反映目前樓市風險極高。問題是未償還按揭金額佔GDP比率，未必是一個好用的風險指標。

1997年，香港的未償還按揭金額佔GDP比率為30.99%；2016年的比率上升至44.94%──港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升，似乎反映樓市已存在超借的風險。但問題在於，1997年之後的「每一年」，該比率其實都高於1997年的紀錄。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比率30%為警號，要求數字回落至30%以下才入市，等同放棄入市機會。

未償還按揭佔GDP比率「偏高」多年

數據有點出乎意料，而原因亦較為複雜。在1997年後，經濟一直反覆，至2005年，香港GDP才高於1997年，此可視為第一階段，期內整體GDP呈收縮趨勢，但在高峰期借取按揭的客戶，不會特別提早還款，但新取用的按揭金額仍大致上升，結果是未償還按揭總額佔GDP比率仍然高企。

第二階段是2005至2008年，經濟恢復較明顯增長，樓市氣氛相對平穩，此幾年的未償還按揭佔GDP比率亦只在反覆，而未見明顯上升。2008年之後，因減息及量寬，樓市氣氛熾熱，按揭需求上升，即使官方推出大量辣招和收緊按揭指引，未償還按揭金額仍是持續上升。

另外，在比較未償還按揭總額佔GDP比率時，亦必須留意當時的利率。以1997年計，年中的按揭利率約8.25厘，年底約10厘，以8.25厘計，當時香港一年的按揭利息支出，約佔GDP的2.6%。2016新造按息約2厘，全港一年按揭利息支出，約佔GDP的0.9%。或者可以說，目前看來1997年的未償還按揭佔GDP比率偏低，原因在於當年利率高企，壓低了借貸需求。

持平而論，未償還按揭金額佔GDP比率愈高，的確可說風險愈高。比率高企，一旦外圍因素有變，信貸收縮時，資產價格亦可能出現較大調整。不過，參考其他數據，例如新批按揭的負擔比率或較低的按揭成數，均顯示目前借款人的償付能力較1997年為高。未來樓市隨利率回升，按揭需求放緩，令數字緩慢下調的可能，也許較「泡沫爆破」，樓價急跌的機率更高。

原文刊於信報網站年3月21日
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