未償還按揭負擔供款負擔低

9-4-2018

市場討論按揭供款負擔時，常會引用2個看似互相矛盾的官方數字，一個是政府經濟報告的供款佔入息比率，數字近年隨樓價上升，去年已達68%。另一個金管局每季向立法會滙報的「新批住宅按揭平均供款與入息比率」，最新數字為35%，較數年前反而下跌。上月，金管局又有一個新的供款負擔指數，數字低至12%，為何樓價走高，但部分官方數據卻顯示供款負擔維持低水平？

首先要了解，較常被高官引用，經濟報告中的供款佔入息比率是一個基於多個假設的數字：一.住戶入息中位數的家庭(去年第三季數字為月入3.63萬元)；二、以市價購買一個45方米(約484方呎)單位；三、當前按揭利率：四、按揭成數七成；五、還款期20年。在計算之下，數字便是68%。數字的特色是與樓價走勢高度相關，樓價越高，計算出來的供款負擔越高。

而金管局在立法會提供的數字，是按新批按揭合約的實際數字計算。由於銀行批出的按揭合約，供款負擔不可能高於指引，在2010引入壓力測試前，銀行一般以「供款不逾月入5成」為批出按揭的標準，由於不會每一宗新批按揭都借到盡，當時新批按揭的平均供款負擔約為40%。而在引入壓力測試後，標準收緊，數字便走低，最新為35%。此數據的特色是反映當前新批按揭佔借款人收入的平均數，與樓價走勢的關係不大。

問題是，上述數據反映的是最近「新批按揭」的供款負擔；至於已貸出、未償還的按揭，整體上負擔如何，過去並無官方數字持續追蹤。而金管局上月便新增了一個未償還按揭供款與入息比率(OMDSR)，根據現存按揭合約的平均利率、剩餘年期、自置居所家庭入息計算，2017年供款負擔數字為12%；代表現時需要為按揭還款的家庭，平均供款負擔只佔收入12%。而逆推過去數字，2008年以來OMDSR一直持平，而1997年的數字約為30%。

OMDSR只有12%，較新批按揭供款負擔35%為低，主要原因是過去借出的按揭金額固定，借款人負擔不會因樓價上升而增加。加上過去10年樓按利率維持極低水平，在經濟增長之下，收入增加，會慢慢令供款佔入息比率下跌。結果計算下來，有樓要供的家庭，平均負擔只有12%。

數字偏低(尤其是較上一個高峰期為低)，反映以按揭入市的家庭，供款負擔合理。不過要留意，與新批按揭供款負擔不同，OMDSR會較為利率敏感。前者只要壓力測試不放寬，新批按揭平均負擔不可能高於4成。但按息如果急升，整體上有樓要供家庭的每月供款比例卻可能有較明顯的升幅。

原文刊於iMoney 2018年4月7日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。