樓價受壓 新盤一按轉按難

2-4-2020

過去幾年，不少新盤以自設的高成數按揭為賣點。此類新盤按揭，一般設有數年的供款優惠；優惠期滿，供款利率會大幅上升。選用此類安排入市，多數業主會盤算，優惠期後轉按至一般銀行，以節省按息支出。但樓價有下行壓力，此類計劃執行難度將上升。

過去幾年一手市場成交量維持暢旺，背景因素之一，是發展商可提供較二手樓按借貸成數較高的按揭，如果不涉及銀行，批核要求往往亦較為寬鬆。由於發展商（或其安排的財務公司）的利息成本較銀行為高，此類按揭的利率，亦會較銀行提供的樓按為高。為了促銷，此類新盤按揭，一般設有數年的供款優惠；例如首3年供款利率是P-2%，優惠期之後是P或P+1厘等，較一般銀行按息，利率高出2.5至3.5厘。

選用此類有優惠期的高息按揭，又要避免在優惠期後長期支付較高的利息，業主可以有以下三個選項：一）賣樓還債、二）轉按減息、三）抬錢減債。

賣樓還債此選項是否有利，最重要的因素是樓價：物業現時市值最好是高於購入價，退而求其次是高於樓按未償還貸款。高於購入價，即賣樓後帳面獲利。如果賣價低於購入價但高於樓按餘額，即賣樓是蝕讓，但仍可取回一定現金；此外，如物業現價高於1,000萬元，新買家按揭成數上限只有5成，代表客源受限。當然，購入時間最好已過3年，以免售樓要支付額外印花稅。

第二個選項是轉按減息，此策略會受制於樓價及按揭因素。相對容易轉按的一群業主，是在數年前以發展商按揭購入樓價600萬至1,000萬元新盤的買家。由於政府在去年放寬了按揭保險的適用範圍，市值1,000萬元以下住宅物業也可申請按保，一些早幾年以發展商按揭購入樓價600萬元以上物業的買家，如果物業現價低於1,000萬元，又符合按保的其他申請條件，可積極考慮轉按，以節省利息支出。

另外，如果早幾年入市時，是因為供款與入息比率、又或收入不固定等原因，未能申請按保而借取發展商按揭入市，而基本情況又未有改善，現時亦是難以透過按保轉按慳息。
而不論賣樓抑或轉按，一個變數是物業市值。首先，如果物業市值高於1,000萬元，便不符申請按保的基本要求，難以轉按。而受疫情影響，市場預期樓價有下調壓力，本周便有評級機構發表報告，估計樓較高位會有2成的跌幅。如果預測準確，便代表業主未來賣樓套現所得減少、又或轉按借款限下跌。

最後一個減少利息支出的方法是抬錢減債，直接償還部分高息樓按，以避免長期的利息支出。當然，此一選項的代價，是即時減少現金儲備。在經濟情況未明的情況下，究竟應該減債，抑或保留較多的儲備，亦是令人費煞思量的問題。

原文刊於經濟日報網站2020年4月1日

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