樓花按揭不可轉按的附加風險

27-4-2022

香港的樓花買賣制度完善，每年一手市場中約九成單位推出時尚未落成。在按揭方面，配合樓花買賣的是衡平法按揭(Equitable Mortgage，行內簡稱EM)，同樣行之有效。但有一些時候，順利取得EM，也會有意想不到的問題出現。

按揭是以物業業權作抵押的貸款。有趣的是尚未落成的物業(即樓花)也可作抵押，在此種情況下，貸款機構取得的是衡平法下的權益，待物業落成，借貸雙方會另行以法定押記(Legal Charge)取代衡平法按揭。不論樓花的落成時間提早或延誤，一般也不會有大問題。但最近卻有個案顯示，樓花延遲落成，可能會令部分業主大失預算。

某新盤在2年前開售，樓花期2年，當時發展商有向買家提供首2年利率較低(P-)、優惠期後利率增至P+的即供一按。當時多位業主選用此安排入市，並順利借取一按，並在樓花期內持續供樓。此批小業主的如意算盤，是在樓花期內以接近銀行P按利率的EM一按供樓，待優惠期完結，便順便轉按至銀行，避免支付優惠期後相對較高的一按利息。

如果一切順利，以上計劃在執行上本來沒有大問題。但最終物業延遲落成，未能準時交樓。由於未取得滿意紙，物業仍是樓花。對一按借款人來說，最大的問題是樓花期內，買家所有的也是衡平法下的權益，尚未正式取得物業業權。直接的結果就是選用有關一按的業主，不能在物業落成前轉按，而原有一按的優惠期已過，自然便要捱貴息。個別例子，借取480萬元的一按，在首2年優惠期月供約2.2萬元，優惠期後，月供會升至3.6萬元。

物業延遲落成並非小業主的問題，但他們卻要承擔後果。在按揭上，即使因項目延遲落成，令借款人未能按原有構想轉按，小業主也無從向發展商或指定財務公司要求賠償。

在上述例子中，由於物業工程延遲的情況並不嚴重，估計借入發展商一按的小業主，多捱一、兩個月貴息已可順利收樓、再部署轉按至銀行。但要留意的是，樓花延遲交樓並不罕見，個別情況可延遲多個月，如果發展商有合理理由(最常見為惡劣天氣)、獲認可人士同意，是可以延遲交樓而毋須向買家作出補償。對於選購樓花，並考慮先用發展商即供一按，日後再部署轉按的準買家來說，宜考慮相關風險再作出按揭選擇。

原文刊於信報網站2022年4月26日

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