無壓測按揭的種種

1-6-2016

眾所周知，現時向銀行申請按揭，要通過壓力測試。按揭測試的原意是確保按揭申請人面對未來按息回升時，仍有一定的負擔能力；但執行的結果必然令部分 本來過去可以成功取得按揭的申請被駁回。有賣樓需要又有財力的發展商，便為新盤推出名目不同的按揭，以自己的方法協助買家借款買樓，共通點之一就是沒有壓 力測試。

 
壓力測試對借用高成數按揭、持有或擔保其他按揭的買家影響較大。舉例來說，一名買家已為家人的物價按揭作擔保，自己再購買一個樓價1,000萬元的 一手單位自用，銀行按揭標準成數5成，年期30年，利息2.15厘，供款是18,858元。假設發展商有提供二按，成數為3成，利率5厘，年期30年，供 款是16,105元。由於一、二按總成數高於標準按揭成數2成、買家又是其他按揭的擔保人，壓測標準較嚴，供款不可高於月入35%，按息加3厘，不可高於 月入45%；一、二按總供款是34,963元，但通過壓測的收入要求是109,588元，即供款不逾月入32%。（實際執行上其實更為嚴格，例如要將按揭 申請人擔保的按揭供款一併計算，所有按揭供款總和不可高於限制）

 
針對壓測要求高，部分發展商便推出不涉銀行，也不需壓測的整筆一按。雖說不需壓測，但據了解，多數發展商（及其關連財務公司）也會要求，按揭供款不 逾借款人月入一半。同樣以1,000萬元物業，按揭成數8成，利率5厘，還款期30年為例，月供是42,946元，只要月入85,892元，便可順利借取 發展商一按。換一個說法，如果月入有109,588元，大概可向發展商借取1,020萬元的一按，可購置單位的選擇自然較大。
不經壓測，對按揭申請人的「好處」自然是彈性較大，可借入的按揭金額較高。但必須留意，如果按揭供款已佔月入5成，一旦利率回升，供款佔月入比例增 加，借款人的財務壓力便會更為明顯。考慮此類產品時，借款人亦需留意，由於發展商一按的利息較高，還本速度會較慢，買家未來要轉按慳息，亦要眾多條件配 合。買家宜有較長時間負擔較高息按揭的心理及財政準備。

原文刊於經濟日報網站2016年6月1日
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