發展商一按不再必批？

3-10-2017

近年新盤開售，發展商大都會為買家提供財務安排，過去部分新盤更是提供「呼吸PLAN」，號稱不要求任何入息證明即批。近日情況似乎有所改變，發展商提供的融資，開始在價單中列明入息要求。此舉對借款人控制按揭風險，又有沒有幫助？

其實發展商(或其關連財務公司)為新盤買家提供融資由來已久；以往較常見的是在銀行一按之外，另行提供二按。但近年銀行按揭指引收緊，「一按+二按」的組合要通過壓力測試有一定難度，發展商直接提供整筆一按，以繞過壓測的情況便更為普遍。

不同發展商對一按的審批有不同標準；較進取的是所謂「呼吸PLAN」，意指批會的條件是「有呼吸的便會批」，不需申請人提供入息證明。不過，「包批按揭」在新盤並非主流，過去不少發展商的一按安排，其實一樣有審批程序，要求入息證明及借款人供款低於入息一定比例，只是要求會較銀行寬鬆，亦未必會明文列出要求。

對財力不足的買家來說，此類安排的「好處」是取得其他途徑借取不了的貸款，降低入市難度。但風險是貸款額可能超出小業主負荷，未來應付不了供款。

但近日情況有變，開售的部份新盤，雖然如常設有發展商融資安排，不但表明並非「包批」，更明文要求申請人符合一定條件。以某新盤為例，提供售價85%一按，30年還款，首3年利率P-2%，其後P-1%。價單列明申請人需提供入息證明，要求供款不逾月入60%。

以風險管理的角度而言，對借款人的供款與入息比率有一定要求，是一種進步。起碼是避免了財力嚴重不足的買家，借入了超負荷的樓按。不過，一個新盤，未必有很大代表性。其他發展商是否跟隨，有待觀察。

此外，即使要求收緊，對於僅僅符合資格獲批按揭的買家來說，在按揭優惠期完結時，其實仍要有節衣縮食供樓的準備。萬一市場利率回升，對財務情況的影響亦更為明顯。

利率正常化將令供款比率增加

以一個售價600萬元單位為例，85%一按即510萬元；首3年利率P-2%(3厘)，月供21,502元，要求入息下限為35,837元。3年後利率優惠完結，如最優惠利率不變，月供會升至24,102元。早前聯儲局估計未來3年會加息1.5厘，如港息跟足，3年後每月供款會是28,297元。如借款人未來3年，每年加薪5%，3年後月入會升至41,485，供款仍會佔月入68%。

供款3年後，尚欠發展商一按477萬元，如果樓價3年內不升不跌，按揭餘額佔樓價79.5%。小業主如無大批現金，又是難以轉按至銀行節省利息。

當然，百貨應百客，如果準買家有信心在3年後財務情況大幅改善，又或看好未來樓價，認定樓價仍大有水位，借用發展商利率略高的一按仍是理性選擇。對於一般買家而言，雖然個別發展商已為一按批核條件設有一定限制，卻不宜認定貸款機構敢批，就是安全，宜細心計算優惠期完結、利率正常化之下，供款對自己財務情況的影響，再作入市決定。

原文刊於iMoney 2017年9月30日
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