負資產數字增加的應對方案

23-4-2016

金管局下周將公佈第一季負資產數字，如無意外，數字會較去年第四季大幅上升；而且去年的負資產個案，大部分涉及銀行職員住屋按揭貸款，但今年開始，料陸續有一般自住用家的物業步入負資產。

2015年第四季，金管局錄得95宗住宅按揭負資產個案，是2014年第三季以來再次錄得負資產個案。此段時間負資產重現，原因不外乎去年第四季樓價見頂回落，雖然其時樓價回調幅度輕微，但由於部分銀行會為合資格員工提供成數高達十成的特惠按揭，以此等優惠按揭入市的銀行職員，遇上樓價回落，物業便較易成為負資產。

由於一般住宅按揭的成數限制在5至6成，而按揭保險的最高按揭成數亦只有9成；而去年第四季，樓價較高成回落不足一成，當時樓價下跌，未令一般按揭借款客戶的物業成為負資產。但今年第一季，樓價持續回落，較去年第三、四季高位已下調約15%；換言之，除了銀行職員特惠按揭外，將有一批在去年以高成數按揭入市的借款人，物業成為負資產，估計第一季負資產個案將突破3位數。

在業主的角度而言，物業成為負資產，意味資產貶值，絕非好消息。不過，即使用家在樓價高峰購入單位，如果打算長期持有的話，或許不應過份在意短期的價格走勢。說到底，除非樓價只升不跌，又或完全禁絕物業按揭，否則負資產只是正常的周期現象。

由於近年金管局收緊按揭指引，例如貸款額為樓價8成以上的按揭保險，會要求申請人未持有其他香港住宅、為固定受薪、而且有較嚴格的壓力測試標準。計算下來，有能力借入8成以上按揭的買家，實際供款大概只佔月入37%，雖然物業市值比去年購入價低了一截，按揭未償還餘額更較市值為低，但除了心理影響，暫時實際影響不大。

物 業成為負資產，一時三刻難以改變 ，小業主可以做的，是首先準期還款，連一天遲供也不要出現。延期還款的戶口，會引起銀行特別留意，持續出現遲供紀錄，銀行便有更大動機要求提早還款，更會 為未來申請其他貸款或轉按帶來負面影響。在信貸資料庫日趨完善的今日，借款人要緊記：信貸紀錄是跟身一世的，不值得因為一時忘記供款而令信貸評級下跌。

在 準時還款之外，小業主宜加強儲蓄，雖然今年按息估計未有大升空間，但手上持有更多現金，即使未來加息，都有裕餘作出應對。如果用家去年入市時，選用的高成 數按揭並非整筆貸款低息的組合，而是涉及利率較高的二按，更應計算未來息口回落時，二按供款增加的問題，現時增加儲蓄，未來可先行償還利率較高的二按，以 減少加息的衝擊。

原文刊於iMoney 2016年4月23日
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