進取型的按揭防守策略

13-9-2016

樓市氣氛暢旺，對於未入市的上車客來說，要不要高追是重大問題，決定尤關未來幾十年的資產變化。對於有幸在相對低息期入市的小業主來說，其實也不應只採「食花生」的被動策略，大可趁市旺，作出主動部署。

說起主動策略，可能很多人首先想到的是「多買一個物業收租」；但受制於按揭指引收緊和雙倍印花稅等措施，未必人人有此財力擴大資產規模。另一方面， 一般人持有一個自用物業，可能已佔資產組合中的較大比重，再增加持有物業的比例，有違分散風險的投資原則。但主動策略除了有一般人想到的進取型的加大物業 投資，也有防守型的優化現有按揭策略，值得供樓業主考慮。

美國今個月議息，綜合市場意見，估計暫時維持不變居多；但不管如何，美息(及港息)回升，是早晚的問題，在較理想的情況下，本地按息可能維持偏低一段長時間，但大概任何人都會同意，按息不會永遠維持偏低。

小業主要減少未來按息上升，加重供款負擔的影響，其中一個可行部署是透過轉按慳息。尤其是近期本地存款增加，但整體物業成交量受制於辣招維持偏低水 平，銀行為爭取生意，把新造按息下調。目前借款額300萬元以上，已有機會獲銀行批出H+1.4厘的按息，即約1.65厘水平，較2014和2015年一 般新造按息H+1.7厘，下調約0.3厘。較2013年中佔主導的最優惠利率為準按揭的2.15厘按息，更下調約半厘。

以300萬元貸款，尚餘按揭年期25年計，如按息為1.95厘，每月供款為12643元，未來12個月償還本金94053元，還息57662元。如 成功轉按，利率下調至1.65厘，每月供款會下調至12211元；較轉按前減少3.4%，似乎不多。但償還本金及按息比例會隨按息減少而變化，未來12個 月償還本金增至97769元；而利息支出會減至48762元。另一方面，轉按也可獲銀行提供現金回贈，以300萬元貸款為例，回贈可達3萬元。如果小業主 入市時曾借用利率較高的一、二按，轉按後節省利息的效果將更為明顯。

當然，轉按也有其代價，包括數千元的律師費、轉按後會有新的罰息期，期內償還貸款(包括再轉按)，要支付罰息等。不過，整體而言，在新造按息較2或 3年前下跌的當下，如果借款人原有按揭的罰息期已過，便十分值得考慮轉按，雖然按息只是微跌幾十點子，但長期而言，將大幅節省全期利息支出。

原文刊於信報網站2016年9月13日
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