長成交期較多撻訂？

19-11-2020

最近某新盤出現多宗撻訂個案，全部涉及較長成交期的付款安排。情況予人一個印象：長成交期（包括建築期）付款安排對買家來說，風險似乎較即供期付款為高。究竟實際情況是否如此？

無疑，長成交期的付款安排，在按揭估價上，先天有較大的時差問題。發展商開盤，一般會與銀行接觸，確定銀行的估價接近開價，避免大批買家因未能取得按揭而取消交易。但長成交期／建築期的付款安排，正式交易與簽臨約日子可以有數年差距，根本無人可保證臨交易時，估價不會因為整體樓價下跌而調整。但近日的多宗長成交期撻訂，卻未必與估價不足有關。相關單位多在2年前簽訂買賣合約，以2年時間計，整體樓價仍是上升。近日亦未聞市場有新盤估價不足的消息。

近日未聞市場新盤估價不足

其實，「撻訂多涉及長成交期／建築期」，可能是一種錯覺：市場上總有一些不了解銀行一般審批要求、高估自己借貸能力的買家。他們可能選用即供，也可能選用建築期／長成交期付款。

選用即供付款的買家，如果因為計錯數等原因，發現自己未能完成交易，可能即時撻訂，但也有個別情況會與發展商討論，更改付款安排，由即供轉用長成交期，期望自己可以用較長時間整理財務資料，取得按揭貸款。如果最終都未獲銀行批出按揭而取消交易，此些原本的即供撻訂便會變成建期撻訂。

另外，新盤如果用上一段時間才沽清所有單位，即供期付款的成交期會較分散，但同一期數的單位，建築期付款的成交期卻是集中在同一段時間。換言之，如果即供、建期各佔一半，兩者的撻訂比例相同，前者的撻訂會零散地出現，而後者卻是集中出現，較易引起傳媒的報道，導致一般人有「建築期撻訂較多」的印象。

疫情影響失業率增或是主因

今年受疫情影響，失業率上升，亦可能是近日臨近成交期的新盤出現較多撻訂的原因：買家在2年前簽約時，可能收入穩定，但近日臨交樓要申請按揭，卻因失業而借貸無門，只好撻訂離場。此是過去10年，失業率長年低企時，較少見的情況。

最後，有時大家將焦點放了在較具戲劇性的撻訂個案（十多宗成交，差不多同時撻訂，各損失樓價一成）。其實在買家的角度看，假如當初用了即供付款，順利取得按揭完成交易，但之後失業了，固然沒有撻訂的問題，但又是否較好的結果呢？

原文刊於經濟日報網站2020年11月25日

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