「呼吸PLAN」稱呼勿亂叫

10-2-2021

每當一手住宅銷情暢旺，新盤熱賣時，市場就會出現眾多解說。其中一個較流行的解釋是，新盤大多提供「呼吸PLAN」，買家容易借入高成數按揭，自然成交暢旺。此個老是常出現的定見有兩個問題：與事實不盡相符，以及以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭，可能會嚴重誤導買家。

傳媒報道新盤的新聞，在項目用料、景觀、樓價和銷情之外，往往會突出報道新盤的按揭安排。有些時候更會以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭。而一手項目銷情理想，順理成章的推論便是發展商按揭的作用。但此理論與統計數據不符。

早前啟德某新盤推出，林林總總達12個付款安排，當中8個涉及發展商安排的一、二按。一般人可能會想，發展商一定是靠此等付款安排吸引買家。但細數成交紀錄，售出三百多個單位中，只有11%涉及發展商高成數按揭。近九成的買家，其實都是選用不涉發展商高成數按揭的付款安排(而參考過去多個新盤，選用發展商安排按揭的比例，大多在10%上下)。

其次，以「呼吸PLAN」稱呼所有新盤按揭也不正確，所謂「呼吸PLAN」，源於數年前某發展商的形容，意指其新盤的按揭安排是「有呼吸者申請便必批」。此後此名稱便流傳下來，有時甚至成為新盤高成按數按揭的統稱。

不過，綜觀市場上的新盤按揭，其實有不同的按揭安排，包括：

一、入息要求緊跟金管局指引的(比較罕見)；

二、不設壓力測試，但列明申請人要提供入息證明，以保證有還款能力的(比較常見)；

三、表明申請人毋須提供任何入息證明的(比較少見)。

以上幾類批核標準中，只有第三種符合「呼吸PLAN」的定義。

長篇大論說明什麼是「呼吸PLAN」，不是要作學術討論。孔子說「必也正名乎」，錯誤的名稱可能引來買家錯誤的預期。準買家以為心水項目提供「易借」的按揭(是否易還另議)才入票認購，如果簽約後才發現樓按批核條件不似預期，未能借取所需的貸款、自己又沒有足夠現金完成交易，便可能要撻訂離場。

原文刊於信報網站2021年2月9日

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