一手空置稅對樓市影響微

12-6-2018

政府放風，將推出一手住宅空置稅，民間反應預料正面；但對遏抑樓價，甚至加快房屋供應，可能無甚影響。

根據官方數據，已成現樓但未賣出的一手新盤，存量達9000伙，大約相當於每年私人住宅供應量的一半。線性思維推論：推出空置稅，增加了發展商的持貨成本，加大了他們加快推貨的誘因。如果發展商不再囤積居奇，準買家買樓應該較前容易，樓價亦可望在增加供應後壓低。

相信此是不少人的想法，大部分市民希望增加房屋供應；而且往往認定發展商囤貨。政府推出針對發展商的空置稅，在迎合民意之餘，也不怕被指官商勾結，反而可以營造「敢挑戰既得利益者」的形象，甚至有利於現時進行的土地供應大辯論，可說一舉多得。
不過，實際情況恐怕遠比一般人想像更為複雜。首先是空置單位的數量及組成。政府在回應立法會提問時曾承認，9000個空置單位之說，包括了已落成，未有出售，但轉作服務式住宅等其他用途的單位。

一手空置稅對樓市影響微

9000「未售出新盤」計算誇

市場統計，扣除用作出租的服務式住宅等，實際上已落成但空置的貨尾大概只有4000多個，而且大部分為近一年落成。而剛取得滿意紙的項目，發展商會忙於交樓、執漏，又要等待小業主收樓和裝修，往往會入伙後一段時間才推出現樓貨尾，反映發展商囤貨情況難說嚴重。或者有人會說，就算只是4000伙，也相當於每年新盤供應量的五分一，如果空置稅令發展商加快推售現樓，總算是有效增加供應。

可是，綜合現時的消息，新盤空置稅似乎會以額外差餉方式徵收。但業內已有計算，目前差餉是應課租值的5%，以現時租金回報率約3厘計，一年差餉等於樓價1.5%。就算新盤空置稅徵收額是一般差餉的2、3倍，對比於近年樓價升幅，仍是微不足道。發展商支付樓價數個百分點的支出，只要未來可以更高價售出單位，仍是除笨有精。

更大的問題是，徵收新盤空置稅，不論稅率為何，只要整體上供應不足的情況未變，都不能避免發展商在出售單位時把成本轉嫁予買家。所謂「加稅令發展商加快推盤」的良好意願，恐怕難以成真。

原文刊於信報網站2018年6月12日

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