借用家人名義抽新盤按揭須知

15-7-2021

香港人為買新樓，有時會機關算盡。有人會拉攏直系親屬一起入票，待完成交易時再轉名，而為慳得最多，此類成交更會出現1:99的業權組合。此些安排在稅務、按揭上都有不少地方要留意。

不少新盤都會限制買家入票數字，例如1人只可入1票，夫婦2人的話，可以A、B、A+B的組合入3票。如果他們另有一位願意出名入票的直系親屬，便可組出共7個組合（A、B、C、AB、AC、BC、ABC），在僧多粥少的新盤銷售中，大大增加較前的揀樓機會。

一般新盤發展商會要求，中籤揀樓者，全部都要名列臨約。部分發展商容許揀樓者在簽約時，在買方中增加直系親屬，部分卻不容許。假設ABC三人，C只是「出名」協助家人買樓，並不打算真的持有物業。如果他們入票後，AC組合獲派較前籌號，而發展商不容許加名，他們便可以A+C的名義完成交易。在計劃中，C之後會將業權轉讓予A，令A「統一業權」。而為了令C轉讓業權予A的交易成本降至最低，此類買家很多時會在與發展商簽署買賣合約時，列明A佔業權99%，而C只佔1%。

稅務上的注意事項

原因在於，如果A、C是直系親屬，他們之間的業權轉讓，是不需付額外印花稅（SSD）的，但仍要按從價印花稅第二稅率付稅。而按此標準，如轉讓的業權價值低於200萬元，只需支付100元的印花稅。換言之，A、C以99:1的業權分布購買新樓，支付一次印花稅之後，C把1%的業權轉讓予A，只要此部分價值不逾200萬元，額外稅費便只是100元。不過，要留意，如果A、C二人都是永久居民，聯名購買新樓，A佔99%業權，C即使只佔1%業權，此宗交易仍是要付樓價15%的從價印花稅。如果C本身不是永久居民，此宗交易更需再付樓價15%的買家印花稅。

而在按揭上，此類操作有不少地方要留意：如交易需要借取按揭，A、C作為業主，不論業權比例，都要一起申請按揭。一般情況下，會以A、C的收入、負債總額計算壓力測試。極端情況下，如果C有不願向家人披露的其他債務，便可能因為未能符合供款與入息比率的要求，而未能取得按揭。

其次，如二人成功申請按揭，完成與發展商的交易，未來A要向C購買業權時，仍等同一次買賣，加上業權人轉變，需要再向原有按揭銀行償還舊按，由A再申請新按。而即使新、舊按揭是同一家銀行提供，根據一般按揭合約，只要未過罰息期，銀行都有權向提早償還按揭的借款人收取罰息。加上律師費，可視為另一種交易成本。

而在按揭及稅務以外，打算借用直系家屬名義增加新樓揀樓機會的買家也要留意，如果交易之後，持有業權的多位業主出現意見分歧的可能。例如持有小份業權的業主不願出讓業權，「大業主」其實也無可奈何。

原文刊於經濟日報網站2021年7月15日

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