公營房屋短缺下的私樓樓市

5-12-2019

政府最新估計，未來5年，可提供10萬個公營房屋單位，未來10年，總共可提供24.8萬個，比起10年建屋目標的31.5萬個，仍落後2成。公私營房屋看似是兩個不相干的市場，但其實兩者會互相牽連，互相影響。

討論前先說明一下，不少人建議參考新加坡，大幅提高公營房屋的比例，以遏抑樓價。其實有關建議可能捉錯用神，如果供應本身充足的話，例如市場一年需求5萬個單位，供應量逾5萬個的話，即使全部是私營房屋，樓價也一樣受壓。調控樓價的最大關鍵，從來是總供應量。

現實中香港半數家庭居於公營房屋，而公、私營房屋從來不是絕對分割、互不相干，例如居屋長年參考私樓樓價作為訂價指標。相反而言，公營房屋（以下簡稱公屋）供應不達標，料會對私樓市場有以下影響：

1. 未來可能更多私樓土地被調撥

本屆政府已將9幅私樓地皮改撥作興建公屋，現時預計未來10年的公屋供應量仍然短缺2成，未來可能會有更多本來劃作發展私樓的地皮改撥為興建公屋。私樓落成量亦一樣會長期落後，在基本因素轉差的情況下，供應短缺可能成為最大的利好樓價因素。

2. 劏房租金回報維持

公屋供應落後目標，代表大量基層家庭仍在輪候公屋，他們當中相當一部份估計仍要居於劏房，在需求持續的情況下，估計「劏房行業」持續榮景。不過近年新興的納米新盤，本來以中高收入的單身人士/二人家庭為目標，與公營房屋客路完全不同；反而因為按保放寬，目標客戶群有條件可選擇樓價較高、面積較大的單位，納米新樓料不會因公屋供應不足而直接受惠。

當然，有人會問，所謂供應不足，建基於需求持續的假設，又有何人可以保證，未來住屋需求會持續高企？所謂住屋需求，說到底是人口增長，而我國自古以來，都有「徙民實邊」的傳統，即對於不聽話的地區，遷入大量移民。這點似乎在可見將來，都不會改變。除非經濟數據大幅惡化，否則供應不足此個因素可能長期持續，似乎不宜對樓市過於悲觀。

原文刊於經濟日報網站2019年12月4日

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