四年9.6萬個供應的意義

6-6-2017

行政長官梁振英出席任內最後一次立法會答問大會，提及本屆政府出售的土地比上屆多，未來3、4年私人住宅供應可達9.6萬戶，認為已對樓市問題提供了治標又治本的方案。本屆政府着力增加房屋供應是事實，但9萬多個房屋對樓市有何意義？

樓價高企，增加住宅供應自然是紓緩價格過高的王道措施。一般人聽到9萬多個供應，大概會有「供應大增、樓價下調可期」的感覺。但觀乎數據，情況其實不太樂觀。

近期市場評論都喜歡把樓價和1997年比較，不如就看看1997年與現時的供求數據：

20年下來，私人住宅總存量增加了21.9萬戶，增幅23%，較同期人口增幅的13%為多。不過，現代傾向小家庭，住戶平均人數減少，令住戶數目增幅高於人口及私樓增幅。

回歸20年 家庭增幅高於私宅落成
1997年平均兩戶人有一個私人住宅，到了2017年，要2.17戶人才分到一個私人住宅。假設住戶人數不再上升，私樓數目增加9.6萬戶，住戶及私樓比例也只會恢復至1997年水平。

當然，私人住戶數目難以凍結，過去4年，每年住戶數目平均增加2.29萬戶；另外，每年私樓的拆卸量也達1900伙。假設9.6萬戶供應全部到位，實際上，4年後住戶及私樓數目比例只會輕微改善至2.09戶對一伙私樓。

20年下來，私人住宅總存量上升23%，而家庭數目增加30%，私人住宅供應追不上家庭數目增長，是樓市剛性需求強勁的背景因素之一。或者說，要維持自置居所比例於五成水平的話，每年2.4萬個(4年9.6萬個)左右的私樓供應，是必須達到的目標。過去多年供應量不達標的結果，是樓價高企，而自置居所比例又跌至48%水平。

原文刊於信報網站2017年6月6日
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