香港樓會出現日本式下跌？

11-1-2017

踏入2017年約10天，綜觀各方評論，似乎主流意見都認為樓價會在窄幅上落；不過當中也有看得較淡的分析。某銀行前高層便指，港樓近年上升，有眾多偶然因素，包括低息、中國資金南下、住宅供應減少等。有關因素都在改變，而香港人口老化、收入減少、經濟放緩；都不利樓價。如果樓市爆煲，更可能出現日本樓市跌足30年的情況。

無疑，如果利好樓價的因素都消失，而香港又人口老化、收入減少的話，類似日本樓市大跌後多年低迷的情況當然可能出現。但幾個促使香港樓價急升的「偶然因素」會否持續，牽涉不同預測。未來幾年，無疑港息將向上回升，問題只是幅度及速度。但內地資金會否大量減少南來香港購置物業、本地住宅可否大幅增加等，卻是一時難以定論。

而在人口及收入因素方面，情況似乎難與日本類比。提起收入，不少人的即時印象是「大學畢業收入同20年前差不多」。但官方的數據卻與坊間印象大為不同：

近十年家庭收入增長情況

資料來源：統計處

2016年第三季全港家庭收入中位數較5年前上升29.5%；較10年前上升55%；升幅比不上樓價，但算有穩定增長。當然，月入處於中位數的家庭，大概難以負擔現時樓價，但要注意的是，香港每年增加的高收入家庭數目，也遠超私人住宅的供應量：5年以來，月入高於4萬元的家庭，增加15萬戶，同期私人住宅供應只增加不足10萬。

除了收入，香港與日本的人口結構、組成恰恰是最難類比的因素。日本幾乎是不接納移民的國家，當地出生率下跌，人口老化便是一個必然結果—隨之以來的是經濟放緩。香港卻是移民城市，自回歸以來，有逾一百萬人移入，人口老化問題相對不嚴重。而近十年港府多項專才、優才計劃，以及容許在本地大學畢業的外地生留港工作，都會對人口結構，以及住屋需求帶來重大影響。更重要的是，香港較寬鬆的移民政策，不論由經濟或政治角度考慮，都難以收緊—來自內地的人口將成為香港人口增長的主要來源—由之而來的住屋需求將長期高企
那些近10年推動樓價上升的偶然因素—低息、低住宅供應、北水南流等，都可能會改變，但人口增長的情況與日本大異其趣，香港樓價或會調整，但日本式的下調會否出現，便有待觀察了。

原文刊於經濟日報網站2017年1月11日
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